İzmir, her ne kadar 2017 yılında yüzde 18,5 ile konut fiyat artışında dünyada Berlin’den sonra ikinci sırada yer alsa da İstanbul’dan çok daha ucuz konutlar üretiliyor.
İzmir’in konut trendi son birkaç yıldır yükselişte.
Sürekli İzmir emlakta İstanbul ile yarışıyor, hatta İstanbul’u geçti desek bile burada sadece büyüme hızı kastediliyor. Yoksa İstanbul’daki konut piyasası hem imalat, hem fiyat hem de satış olarak İzmir’in çok çok ilerisinde.
Kamuoyunda ‘İzmir İstanbul’a yetişti, İzmir İstanbul’u geçti’ şeklindeki ifadeler yanılgılarla dolu. İzmir, büyüme hızı olarak İstanbul’u geçti ama İzmir sektör olarak İstanbul’a yaklaşamadı bile. Dünyanın en büyük 250 müteahhidi arasında 47 Türk şirketi var ve bu şirketlerin neredeyse tamamı İstanbul merkezli. İzmir’den 1 tane bile şirket yok bu listede.
İzmir’deki en büyük inşaat şirketini İstanbul’a götürseniz ciro bakımından ilk 50’ye girmez bile. İstanbul’da 5 bin-10 bin konutluk projeler üretilirken İzmir’in sadece 3 tane 1.000 konut sayısını geçen projesi var (tek projede). O projelerden de birisini İstanbul, birisini de Ankara firması yapıyor. İzmir’li şirket ise tek seferde değil 2 etap olarak yapıyor.
Hal böyle iken İzmir İstanbul’da yaklaştı demek çok doğru bir ifade olmayacaktır. Ne zaman ki dünyanın en büyük müteahhitleri listesine İzmirli firmalar girer, ne zaman ki İzmir firmaları ciro bakımından İstanbul firmalarına denk bir noktaya gelir, ne zaman ki 3 bin – 5 bin konutluk dev projelere imza atarız o zaman İzmir İstanbul’a yaklaştı diyebiliriz.
Tüm bunları ifade ederken şu gerçeği de göz ardı etmemek lazım. Eskiden İstanbul’a olan rağbet çok fazla iken son yıllarda tersi bir durum yaşanmaya başladı. İstanbul ilk kez göç vermeye başladı. İstanbul hala en büyük Pazar ama artık büyümüyor, frene bastı. İstanbul’un rolünü İzmir çaldı. İzmir’e il dışından çok sayıda yatırımcı gelmeye başladı. Bu şekilde devam ederse uzun vadede İzmir, İstanbul ile kıyas yapabilecek bir konuma gelebilir.
***
KDV, Faiz, Tapu harcı indirimlerinden sonra İstanbul’dan başlayan bir kampanya ile 41 firma 150 projede konut fiyatlarını yüzde 20 düşürdü. Bu 41 firmadan bir iki tanesi Ankara’lı gerisi hep İstanbul merkezli. İzmirli firmalar yine yok. Ocak 2018’deki ulusal çaplı bahar kampanyasında da hiçbir İzmir’li şirketi görememiştim.
İzmir’li şirketlerin bu kampanyaya dahil olması bir anlam ifade etmeyecekti zaten. İstanbul firmaları fiyatlarını yüzde 20 indirmelerine rağmen halen İzmir’deki konut fiyatlarının çok üstünde.
Türkiye’de konut fiyatlarının en pahalı olduğu ilk 10 ilçeden 9 tanesi İstanbul’da. İzmir’den sadece Çeşme var listede. İzmir’in en pahalı ilçesi Çeşme’de metrekare fiyatları 7 bin 83 lirayken İstanbul’un en pahalı ilçesi Beşiktaş’ta bu rakam 15 bin 521 liraya kadar çıkıyor. İstanbul’da fiyatlar sürekli şişiyor. İstanbul firmalarının İzmir projelerine baktığımızda bile bölgedeki diğer projelere göre çok uçuk fiyatlar görüyoruz. Fiyatları da indirimlerle, kampanyalarla süspanse etmeye çalışıyorlar.
İstanbul’da aşırı yükselen fiyatlardan dolayı stoklar da artıyor. İzmir’de şu an için stok sorunu çok fazla yok. İzmir’deki fiyatlar İstanbul kadar yüksek olmadığı için, İzmir’de balon fiyat olmadığı için İzmir’de yüzde 20 indirim yapmak mümkün değil. Zaten İzmir’deki konut fiyatları reel fiyatlar.
İzmir’in indirimsiz fiyatları bile İstanbul’un indirimli fiyatından çok daha ucuz.