İzmir Büyükşehir Belediyesi, 30 Ekim’de meydana depremde ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar ile 1998’de yürürlüğe giren afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkında yönetmelik öncesinde ruhsat alarak yapılmış yapıların dönüşümüne ilişkin yeni taslak imar planı hazırladı. Planın bu ayki olağan mecliste kabul edilmesi beklenirken öncesinde devreye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı girdiği öğrenildi. Bakanlık Büyükşehir’e, “Birlikte istişare edelim ve ilerleyelim” dedi. Bakan Murat Kurum ve Başkan Tunç Soyer konuyla ilgili telefonda görüştü. Bakan Kurum 21 Şubat’ta bakanlık bürokratlarıyla kente gelerek Büyükşehir’le yeni yönetmeliği detaylarını görüşecek. Büyükşehir Belediyesi meclisi 25 Şubat’ta olağanüstü toplanarak hazırlanan imar yönetmeliğinde son rötuşları yaparak kabul etmesi bekleniyor. Yeni yönetmelik kentsel dönüşüm (yerinde dönüşüm) konusunda olası hak kayıplarının önüne geçecek.
Gündeme Bakış gazetesinde yer alan habere göre; Planda, ‘Mevcut ruhsatlı yapının kat adedinin, mülga plan notları veya mülga yönetmelik hükümleri kapsamında, yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedinden fazla olması halinde mevcut yapının kat sayısı korunacak olup, kat yüksekliği döşeme üstünden döşeme üstüne 2.85 metreyi (zemin katta işyeri bulunması halinde zemin kat yüksekliği 3.25 metreyi) geçemez. Ancak; mevcut ruhsatlı yapının gabarisinin bu hesaba göre belirlenecek gabariden yüksek olması halinde onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki gabari kullanılabilir. Yeni yapılaşacak parseller ile komşu parsellerdeki kitleler arasında yükseklik farkı oluşmaması için, bina gabarilerini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir” denildi.
ŞUBAT AYIN OLAĞAN MECLİSİNDE GÖRÜŞÜLECEKTİ AMA…
Taslak plan ilgili komisyonlarda görüşüldü ve muhalefetin de onayını aldı. Taslak yönetmeliğin Şubat ayı olağan meclis toplantılarında görüşülmesi beklenirken devreye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı girdi.
BİRLİKTE İLERLEYELİM
Bakanlık Büyükşehir Belediyesi’ne, “Bakanlığın hazırlayacağı planlarla herhangi bir çakışma olmaması için birlikte ilerleyelim” denildi. Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’la İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer, konuyla ilgili geçtiğimiz ay telefonda görüştü. Bunun üzerine Büyükşehir Belediyesi bekleme kararı aldı.
BAKAN KURUM GELİYOR
GÜNDEME BAKIŞ’ın edindiği bilgiye göre Bakan Kurum ve bakanlık bürokratları 21 Şubat’ta İzmir’e gelecek. Yeni imar yönetmeliği ile ilgili Başkan Soyer ve belediye bürokratlarıyla heyetlerin yuvarlak masada bir araya gelerek fikir alışverişinde bulunacak.
OLAĞANÜSTÜ MECLİS TOPLANACAK
Büyükşehir Belediye Meclisi de 25 Şubat’ta olağanüstü toplanacak. Toplantıda İzmir genelinde 30 Ekim’de meydana gelen deprem sonucunda 7269 sayılı kanun kapsamında ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilen yapılar ile 01.01. 1998 tarihinde yürürlüğe giren afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkında yönetmelik öncesinde ruhsat alarak yapılmış yapıların veya 6306 yasa kapsamında riskli yapı olarak belirlenen yapıların dönüşümüne ilişkin uygulanacak usul ve esaslar görüşülecek.
İŞTE HAZIRLANAN O TASLAK PLAN
Planın tanıtım bölümünde, “Mevcut Durumu Korunacak Alanlar (K); Ruhsatlı olarak yapılaşmasını büyük oranda tamamlamış, planlı ve sağlıklı bir kentsel mekanın oluştuğu, mevcut yapılaşmaların oluşumuna esas olan onaylı imar planı (1/5000 ölçekli nazım imar planı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı) kararlarının genel olarak korunması öngörülen alanlardır. Bu alanlara (K) ait sınırlar, bu hükümlerin onaylanmasından itibaren ilgili ilçe belediyelerince 3 ay içerisinde imar planlarına (1/5000 ölçekli nazım imar planı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı) işlenerek, onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Başkanlığına iletilir. Bu alanlarda, mevcut ruhsatlı yapıların yoğunluk ve gabarileri esas alınarak iş ve işlemler yürütülür, nüfus yoğunluğu ve bina gabarisinde artışa neden olacak değişiklik ve revizyonlar yapılamaz” denildi.
YÜZDE 60’INI ALAMAZ!
‘Uygulamaya Esas Hükümler’ bölümünde ise şu ifadelere yer verildi:
“Mevcut ruhsatlı yapının yer aldığı kadastral/imar parselinin yürürlükteki imar planında sosyal ve teknik altyapı alanlarına isabet eden kısımları bedelsiz olarak kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) tanımlanmamış Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı yapı adalarında; ilgili İlçe Belediyesince, aynı ada/parsel içerisinde yer alan gabarisinde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş mevcut yapıların bahçe mesafelerini dikkate alarak ada bazında kitle etüdü hazırlanması kaydıyla; Taban alanı; Parseldeki mevcut ruhsatlı yapının yapı ruhsatı ve eki mimari projesi üzerinden yürürlükteki İmar Yönetmeliğine göre hesaplanan taban alanını ve hiçbir şekilde parsel alanının %60’ını aşamaz. Ancak, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni, korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ve yangın güvenlik holleri,
Yürürlükteki İmar Yönetmeliği gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan asansörler, bu alana dahil edilmez. Ada bazında hazırlanacak olan kitle etüdünün onaylanmasında ve bu plan hükmünün uygulamasında, ilgili belediyelerin imar, harita, planlama ile gerektiğinde diğer ilgili birim müdürlerinden veya ilgili birimlerde görev yapan en az üç teknik elemandan oluşturulacak Teknik komisyon yetkilidir Toplam (yapı) inşaat alanı; parseldeki mevcut ruhsatlı yapının, yapı ruhsatı ve eki mimari projesi üzerinden yürürlükteki İmar Yönetmeliğine göre hesaplanan toplam (yapı) inşaat alanını aşamaz. Ancak, Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni, korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı ve yangın güvenlik holleri, Yürürlükteki İmar Yönetmeliği gereğince ilave olarak yapılması zorunlu olan asansörler, Mevcut ruhsatlı yapının yapı ruhsatı ve eki projesinde ayrılan sığınak ve otopark alanları dışında bütün cepheleri tamamen gömülü ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla yapılacak otopark ve sığınak alanları, bu alana dahil edilmez” denildi.
BELİRTİLEN KAT ADEDİ AŞILAMAZ!
Taslak imar notunda, “Yeni yapılacak olan yapıda, yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedi aşılamaz. Ancak, mevcut ruhsatlı yapının kat adedinin, mülga plan notları veya mülga yönetmelik hükümleri kapsamında, yürürlükteki imar planında belirlenen kat adedinden fazla olması halinde mevcut yapının kat sayısı korunacak olup, kat yüksekliği döşeme üstünden döşeme üstüne 2.85 metreyi (zemin katta işyeri bulunması halinde zemin kat yüksekliği 3.25 metreyi) geçemez. Ancak; Mevcut ruhsatlı yapının gabarisinin bu hesaba göre belirlenecek gabariden yüksek olması halinde onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki gabari kullanılabilir. Yeni yapılaşacak parseller ile komşu parsellerdeki kitleler arasında yükseklik farkı oluşmaması için, bina gabarilerini belirlemeye İlçe Belediyesi yetkilidir. Yeni yapılacak olan yapıya kot verilirken, mevcut ruhsatlı yapının kotuna göre ada bazında değerlendirme yaparak kot alınacak noktayı belirlemeye ilgili İlçe Belediyesi yetkilidir. Mevcut yapının bulunduğu parsel ruhsatın alındığı tarihten sonra ifraz edilmiş ise bu plan notuna göre uygulama yapılamaz. Ancak, tevhid edilmiş olması durumunda veya tevhidinin talep edilmesi halinde mevcut yapıların 2. ve 3. maddede belirtildiği şekilde hesaplanan taban alanları ve toplam (yapı) inşaat alanları toplamı ile mevcut ruhsatlı yapıların en yükseğinin gabarisi aşılmamak kaydıyla ilgili ilçe belediyesince onaylanan kitle etüdüne göre uygulama yapılabilir” notu yer aldı.
MESAFELERİNE GÖRE BELİRLENİR!
Taslak plan önerisinde şu görüşler yer aldı:
“ Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) ve Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) tanımlanmamış Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı ve %50’den fazlası (parsel sayısı ve/veya parsel alanı itibariyle) gabarisinde ve TAKS kullanımı %40’ın üzerinde olacak şekilde ruhsatlı olarak teşekkül etmiş olan imar adalarındaki boş parsellerin yapılaşma taleplerinde, taban alanı ada bazında hazırlanan kitle etüdleri ile belirlenecek olan bahçe mesafelerine göre belirlenir. Ancak, hiçbir şekilde parsel alanının %60’ını aşamaz. Katlar alanı ise, bu şekilde belirlenen taban alanı kat sayısı ile imar planında belirlenen kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır. 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16. Maddesine (Ek; 11/5/2018-7143/16 md.) göre yapı kayıt belgesine konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilemez ve kazanılmış hak oluşturmaz. Bu plan notundan yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği Bakanlar Kurulu kararıyla ilan edilen yenileme alanları ve diğer özel kanunlar ile belirlenen alanlarda kalan taşınmazlar faydalanamaz”
3 YIL İÇERİSİNDE SONUÇLANACAK
“Yürürlükteki yönetmelik hükümleri çerçevesinde imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik raporu bulunan alanlarda yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılara ait yeni yapı ruhsatı işlemleri bu hükümlerin onaylanmasına müteakip 3 yıl içerisinde sonuçlandırılır. Ancak İmar Planına Esas Jeolojik ve Jeoteknik Etüd Raporu bulunmayan alanlarda bu süre raporun ilgili kurumca onaylandığı tarihten itibaren başlar. Genel Hayatı Etkililik Kararı verilmiş olan Bayraklı, Bornova, Karaburun, Seferihisar ilçe sınırları içerisinde kalan Ayrık, Ayrık İkiz ve Blok nizamlı ve sadece KAKS (Emsal) verilmiş imar adalarında yer alan parsellerde; yukarıda belirtilen hükümlere uygun olmak kaydıyla “Mevcut Durumu Korunacak Alan” sınırı belirlenmesine gerek kalmaksızın uygulamalar ilgili İlçe Belediyesince yapılabilir”
ZEMİN VE TEMEL ETÜDÜ RAPORU HAZIRLANMASI ZORUNLU!
Planın “Özel Hükümler:” bölümünde ise şu ifadeler yer aldı;
“Bu alanlarda(K); yukarıda tariflenen hükümler doğrultusunda yeniden yapılacak yapıların afet güvenliğinin sağlanması esasıyla aşağıdaki hususlara uyulacaktır; Alan bütününde; Mülga Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün 19.08.2008 gün ve 10337 sayılı genelgesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 28.09.2011 tarih ve 102732 sayılı genelgesi uyarınca İmar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporu bulunmayan alanlarda bu ilke ve esaslar kapsamında yapılaşmaya izin verilmez. Bu alanlarda, sıvılaşma, yanal yayılma, zemin büyütmesi, heyelan, kaya düşmesi, sel, taşkın, depremsellik, yüzey faylanması vb. afet tehlike ve risklerine yönelik yerleşime uygunluk durumu belirlenecektir. Bu alanlarda, imar planına esas onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunda açıklanan hususların, 1.1.1. maddesinde belirtilen ayrıntıları içerecek şekilde plan hükmüne bağlanması esastır. Bu ilke ve esaslar kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak yapıların bulunduğu parsel/parsellerde; imar planına esas onaylı jeolojik ve Jeoteknik etüt raporunun yönlendiriciliğinde, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55 ve 57. maddeleri ile 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve ilgili mevzuatta belirtilen esaslara uygun olarak binayı/binaları etkisi altına alabilecek deprem ve diğer afet tehlikelerinin yaratabileceği hasarları engelleyecek önlemleri, temel ve tasarım parametrelerini belirleyecek zemin ve temel etüdü raporu hazırlanması zorunludur. Bahse konu parselin/parsellerin bulunduğu bölgenin sondaj çalışmaları, araştırma çukuru, yer altı suyu seviyesi, SPT vb. arazi deneyleri ile kaya ve zemin laboratuvar deneylerini içeren ayrıntılı zemin etüt çalışmaları yapılacaktır.