Türkiye’de 1.5 milyonu acil olacak şekilde deprem riskine karşı 6.5 milyon konutun dönüşmesi gerekli. Son 9 senede 240 bin yapı için riskli raporu alındı. Bu yapılardan 215 bin tanesi içinde yer alan 720 bin bağımsız birimin yıkımı yapıldı. Fakat İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği verilerine göre 25 bin bina ve bu yapılardaki 90 bine yakın bağımsız bölümün ise üçte iki çoğunluk kararı alınamaması sebebiyle suyu elektriği kesik biçimde yıkılmadan bekletildiği öngörülüyor. Bu açıdan dönüşüme hız kazandırılması amacıyla üçte iki çoğunluk kararı yerine 1/2 oranın uygulanması istenirken, kentsel dönüşüm kredilerinde geri ödeme sürelerinin uzatılması, krediyle beraber kira desteğinin de aynı anda verilmesi gerektiğine dikkat çekildi.
“Kat karşılığı bina azalınca dönüşüm yavaşladı”
Kentsel dönüşümde meydana gelen son gelişmelerle ilgili açıklamalarda bulunan İstanbul Kentsel Dönüşüm Derneği Başkanı Hakan Çatalkaya, kentsel dönüşüm yasasının çıkışıyla beraber özellikle gayrimenkul değerinin yüksek olduğu bölgelerde büyük bir dönüşüm başladığına vurgu yaparak, “Buna bağlı olarak riskli yapı raporunda inanılmaz talep oldu ve 2013 ve 2018 yılları arasında hızlı bir dönüşüm yaşandı. Çünkü bu dönemde fazladan daire sayısı olduğu için kat karşılığı dönüşüme uygundular. Böylece hak sahipleri kentsel dönüşüm kredisi kullanmadan devletten 18 aylık hibe kira desteğini alarak istedikleri müteahhit ile bu dönüşümü yapabildiler” diye konuştu.
Kredili dönüşüm hızlanmadı
Fakat son 2-3 senelik dönemde bu tarz yapıların azaldığını inşaat için aınan ruhsatlardan da gördüklerini belirten Çatalkaya, “Fazladan daire kalmayınca kat karşılığı yerine devletin kentsel dönüşüm kredisi ile dönüşüm devreye girdi ancak bu yönde talep az oldu. Çünkü 10 daireli bir yapıda kentsel dönüşüm kredisi kullananların kira desteği almaması nedeniyle kat maliklerinden bir bölümü buna sıcak bakmadı. Çürük raporu olsa dahi üçte iki yani yüzde 67 oranı sağlanmadığı sürece binayı yıkıp yapamıyorsunuz. Bu nedenle elektriği suyu kesilmiş, boşaltılmış bina sayısında artış var” açıklamasında bulundu.
“Kredi miktarı tek başına yetersiz”
Agra Mimarlık Kentsel Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı Ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen’de yükselen inşaat maliyetlerinin 100 metrekare büyüklüğündeki bir dairenin maliyetini yaklaşık 350 bin TL- 400 bin TL seviyesine yükseldiğini, şimdi sağlanan kredi miktarı artışının maliyetleri karşılar duruma geldiğini vurguladı. “Ancak kredi miktarlarının artışı yenilemeye olumlu katkı sağlasa da, tek başına yenileme sürecini hızlandırmayacak” ifadelerini kullanan Şen, “Çünkü kredi faiz oranlarının yüksek olması ve ödeme sürecinin de uzamaması mülkiyet sahiplerinin kredi geri ödemelerini zorlamakta. Bu nedenle bakanlığın bu olumlu hareketine, kredi faiz oranlarını düşürücü ve ödeme süresini uzatan çalışmaları eklemesi süreci çok daha olumlu yönde etkileyecek” ifadelerini kullandı.
“54 milyon kişiyi etkiliyor”
Türkiye coğrafyasının yüzde 66’sını ve Türkiye nüfusunun yüzde 71’ini yani yaklaşık 54 milyon vatandaşı kapsayan bu konu için mutlaka ayrı bir bakanlığın ve yalnızca kentsel dönüşüm için yeni bir bankanın hayata geçirilmesi gerektiğine dikkat çeken Şen, “Mutlaka 3/2 çoğunluk kararının yüzde 50+1’e düşürülmesi, mümkün ise faizsiz ödeme imkanları sağlanmalı” şeklinde konuştu. Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre; Nihat Şen, Agra Mimarlık Kentsel Dönüşüm olarak kendi binalarını yenilemek isteyen mülkiyet sahiplerine, sıfır faiz ve 60 ay ödeme ile değişik alternatifler sağlayarak tek elden anahtar teslimi hizmeti ve danışmanlık hizmeti de verdiklerini dile getirdi.
400 bin TL ile 100 metrekare daire yapılabilir
Kentsel dönüşüm kredisinin bu sene 200 bin Türk Lirası'ndan 400 bin Türk Lirası'na artırılmasının sektöre etkileriyle ilgili de konuşan Hakan Çatalkaya, “Özellikle son iki yılda pandemiyle birlikte inşaat maliyetleri inanılmaz derecede artarken, gayrimenkul değerleri arttı.100 metrekarelik orta kalite bir dairenin İstanbul’daki maliyeti 350 bin TL ile 400 bin TL oldu. Dolayısıyla merkezi ilçeler olan Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy ve Şişli gibi bölgelerde kredi ile depreme dayanıklı bina yapmak istediklerinde 200 bin TL’lik kredi yetmedi. Dolayısıyla bunu isteyen kişiler çıkan ek maliyet, kira ve taşınma masraflarını düşünerek bunu yapmadı. Şimdiki oran İstanbul koşullarında bir binanın yıkılıp yapılması için yeterli olabilir. Ancak önümüzde bir seçim var, ABD’de ciddi bir finansal kriz bekleniyor. İnsanlar bu belirsiz dönemi de borçlanarak geçirmek istemiyor. Dolayısıyla şu anda çok büyük artış yaratmaz ancak bu öngörülebilir bir ortam olunca bu oran işe yarayabilir” diye konuştu.