6306 sayılı kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yapılan kentsel dönüşüm projelerinde vatandaşı korumaya ve yarım kalan inşaatların tamamlanmasına yönelik hazırlanan sözleşme feshi hakkı 2019 yılında yürürlüğe girmişti.
Bu hak ile beraber kat malikleri korumaya alınırken yarım kalan ve başlamayan kentsel dönüşüm projelerini devralacak ikinci müteahhitler için önemli avantajlar sunuluyor. Riskli yapı tespit süreci, hak sahipleri ile anlaşmalar, ruhsat süreçleri vb. işlemler yarım bırakan müteahhit tarafından tamamlandığı için ikinci müteahhit sözleşme imzalayıp hemen başlayabilecek.
HANGİ DURUMLARDA SÖZLEŞME FESHEDİLEBİLİR
Sözleşme feshi ile ilgili bilgi veren gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Senem Kiraz, “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı sözleşmelerinde müteahhitlerle imzalanan sözleşmelerin feshedilebilmesi için mahkemelere gidiliyordu. Mahkeme süreçleri oldukça uzun sürüyor ve maliyetli. Kat maliklerinin uzayan inşaatlarda mağdur olmasına sebep oluyordu bu durum. 2019 yılında kat maliklerini koruyan bir yasal düzenleme yapıldı. 3’te iki arsa payı çoğunluğundaki kat malikleri şartlar sağlanmışsa dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurarak sözleşmenin feshini talep edebiliyor. Sözleşme feshinin talep edilebilmesi için 2 şart var. Müteahhit sözleşme imzaladıktan sonra 1 yıl boyunca inşaata başlamamış veya başladıktan sonra 6 ay boyunca hiçbir inşai faaliyet göstermemişse kat malikleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurur. Bakanlık yaptığı inceleme sonucunda inşaatın başlamadığı belirlenirse sözleşme feshedilip tapuya bildirilir. Sözleşmenin feshi durumunda müteahhit için herhangi bir cezai işlem oluşmuyor. Ama müteahhit veya maliklerin alacakları varsa yine genel mahkemelere başvurulur. Bu kanundaki amaç kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması ve yarım kalan inşaatların tamamlanması. Karşılıklı anlaşmazlıklar yine genel mahkemelerde çözülecek” dedi.
MÜTEAHHİTLER İÇİN FIRSAT, KAT MALİKLERİ İÇİN AVANTAJ
Yapılan düzenlemenin hem kat malikleri hem de projeyi devralacak müteahhit için önemli avantajlar sunduğunu belirten Kiraz şu şekilde devam etti, “Bu kanunun kat maliki anlamında faydası, artık o sözleşmenin müteahhite hak devri yükümlülüğü kaldırılmış oluyor. Müteahhit anlamında faydası değerli bölgelerde yarım kalan veya başlanmamış arsalarda kentsel dönüşüme başlanmış, riskli yapı şerhi konularak büyük mesafe kat edilmiş projelere girerek ciddi bir kar elde etme fırsatı doğuyor. Mahkemede masrafları çıkmadığı, süreç kısaldığı ve inşaatta önemli bir mesafe kat edildiği için bu düzenleme hem malikler hem de ikinci müteahhitler için büyük fırsat sunuyor.
PROJEYİ YARIM BIRAKAN MÜTEAHHİT HARÇ ÜCRETLERİ VE İNŞAAT HARCAMALARINI GERİ ALAMIYOR
İnşaata başlamayan veya yarım bırakan müteahhitin kusurlu olduğu için yaptığı harcamaları geri alamadığını belirten Kiraz sözlerini şu şekilde sürdürdü, “Müteahhit kusuru ile gecikmeye neden olmuşsa bunun sonuçlarına katlanmak zorunda. İnşaattı yarım bırakan veya başlamayan müteahhit ödediği harçları veya inşaat harcamalarını geri alamıyor. İnşaata başlayacak ikinci müteahhit 2 yıllık ruhsat süreci içerisinde inşaatta başlarsa avantaj sağlamış olur.”
YARIM KALMIŞ ÇOK FAZLA KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİ VAR
kanunun uygulanmasının istedikleri seviyede olmadığını belirten Kiraz, “Pandemi sürecinde esnek çalışmaya geçilmesi ve yatırımların yavaşlamasından dolayı süreç ağır ilerliyor. Yarım kalmış çok fazla kentsel dönüşüm projesi var. Pandemi döneminde daha da arttı. Tabi her inşaat bu haktan faydalanamıyor. Riskli yapı şerhi konulması gerekiyor ve müteahhitten kaynaklanan bir sorun olması gerekiyor. Maliklerin binayı ipoteksiz, şerhsiz, binayı boşaltarak vermesi lazım. Kat maliklerinden kaynaklanan bir gecikme varsa sözleşme feshedilemez” diyerek konuşmasını noktaladı.