Kira depozitosunun miktarı doğrudan kira bedeli ile ilgili. Kira bedeli ‘aylık net’ ne kadarsa, onun 3 katı kadar depozito istenebilir. Net üç aylık kira bedelini geçecek şekilde depozito talep edilemez.
Dövizle ödenmiyor
13 Eylül 2018’de yayımlanan 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirtilen durumlar dışında kendi aralarındaki her türlü gayrimenkul kiralama sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden meydana gelen diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasına yasak konuldu.
Peki kira depozitosunda durum nasıl oldu? Kira depozitosu da döviz üzerinden tahsil edilemez. Çünkü 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı sadece kira bedelinin değil, sözleşmeye dayalı olarak tahsil edilmesi gereken kira depozitosunun da döviz üzerinden kararlaştırılmasına yasak koyuyor.
Aslında, kira bedelinin döviz üzerinden kararlaştırılması kiracı yararanına iken, kira depozitosunun döviz üzerinden ödenmemesi kiracı aleyhine oldu. Çünkü, şu andaki bölgesel aşırı kira artmaları hariç, normalde döviz artış oranı, kira artış oranından daha fazla oluyor.
Öyle ki, ilk etapta bir aylık kira bedeli üzerinden hesaplanan kira depozitosu, kira sözleşmesinin sonunda iki aylık kira bedeline denk geliyor. Kira güvencesi, nakit para yerine teminat senedi, menkul kıymetler, örneğin hisse senedi, tahvil, banka bonoları, hatta sukuklar da verilebilir.
Fakat nakit para yerine depozito olarak verilen teminat senedinin veya menkul kıymetlerin meblağlarının ve bedellerinin de en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekiyor. Kira bedeli aylık 10 bin TL ise en fazla 10 bin TL tutarında hisse senedi verilebilir.
Elden ödemek şart değil
Kira depozitosunun, sözleşmede kiralayana elden tahsil edileceği veya kiralayanın banka hesabına yatırılacağı yazılı olsa bile, kiracının bunu yapması şart değil. Kiracının zorunlu olduğu konu, depozito nakit para olarak kararlaştırılmışsa, bir banka hesabına, kira depozitosu hesabı olduğu ifade edilerek vadeli bir tasarruf mevduatı hesabına yatırılması gereklidir. Hesabın vade süresi kira sözleşmesinin süresi kadardır.
BDDK’nın ilgili Yönetmeliği gereği, vadesinde çekilmeyen hesaplar, aynı vade ile yenilenmiş kabul edildiğinden kira depozitosu hesabının vadesi de aynı süre ile yenilenir.
Türk Borçlar Kanunu md 342, vadeli tasarruf hesabından söz edildiğinden kira depozitosunun katılım bankaları vadeli katılım hesaplarına yatırılması imkansız. Keza katılım bankalarının hesap türleri, katılım hesabı ve özel cari hesap olmak üzere iki türlü olup, vadeli tasarruf hesapları, sadece mevduat bankalarında açılabiliyor.
Kiracı, depozito olarak senet, kıymetli evrak, menkul kıymet kararlaştırılmışsa, kiraya verenin onayı olmadangeri alınmamak üzere, bir bankaya depo edilmesi ve kiralayanın izni olmadan kiracıya geri verilmemesi şart koşuluyor.
Nakit veriliyorsa vadeli hesaba yatırılmalı
Kira depozitosu nakit para ile ödeniyorsa kiracı adına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına tahsil edilir. Bu pratikte şu anlama geliyor: Kiracı kira depozitosunu kiralayana tahsil edemez. Artık ev veya iş yerini kiraya verene elden ve nakit olarak kira depozitosu ödeme dönemi sona erdi.
Kira depozitosu ödenmesine karar verildiyse kiracı doğrudan bunu kendi adına açtıracağı bir vadeli mevduat hesabına yatırır. Fakat bu hesabın özelliği, hesap kiracı adına olsa da, kiracının kiralayanın onayı olmadan hesaptaki parayı çekememesidir.
Mutlaka belirtilmeli
Her şeye karşın kira depozitosu kiralayana verilecekse, o zaman kira sözleşmesine, örneğin 3 bin TL gibi, depozitonun tutarını değil, kaç aylık kira bedeli karşılığı olduğunu yazılmalı. Bu şekilde depozito da kira sözleşmenizin sonundaki aylık kira bedeli ile eşitlenir. Aksi halde depozito sabit kalmış, aylık kira bedeli yıllık kira artışlarıyla yükselir.
Ek olarak tasarruf mevduatı hesabı, Bankacılık Kanunu’na göre sadece gerçek kişiler adına açılır. Tüzel kişiler, örneğin bir şirket asla tasarruf mevduatı hesabı açamaz. Oysa özellikle AVM’ler düşünüldüğünde, buraların kiracılarının çoğunlukla şirketler oluyor.
Menkul kıymetse ne olur?
Şirketler vadeli tasarruf mevduatı hesap sahibi olamayacakları için yasadaki diğer güvence türü olan menkul kıymetlerden birisinin bir bankaya depo edilmesi olanağı tek çözüm oluyor. Ya da genişletici yorum yapılarak, kiracı eğer bir şirket ise, kira depozitosunun “tasarruf” değil, “vadeli bir hesaba” yatırılması olanağının sağlanmasıdır.
Kira güvencesi hesabının genel özellikleri şu şekilde: Hesap kiracı adına açılmakla beraber hesapta mutlaka kiralayan da gösterilmeli. Aksi halde 'güvence'den söz edilemez. Bankaya kira sözleşmesinin ibrazının gerekip gerekmeyeceği net değil.
Banka nasıl ödeme yapar?
Banka, kiralayana karşı bir sorumluluğunun olmaması için, kira depozitosu hesabındaki parayı kiralayanın izni olmadan kiracıya ödememelidir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini takip eden 3 ayda kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle sorumlu. Burada kiraya ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken bir konu kira sözleşmesinin süresi sona ermesine rağmen tarafların kira ilişkisini sonlandırılmalıdır. Çünkü böyle bir durumda kira sözleşmesi yasa gereği belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelir.
Bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiği bildirilmezse, bankanın kira sözleşmesinin kendisine bildirilen süresi sona erdikten 3 ay sonra kira depozitosunu kiracıya ödemesi, böylece kiralayanın kira güvencesinden mahrum olması riski vardır.
Bu durumu engellemek için, kiralayanın bankaya kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale geldiğini bildirmesinde fayda bulunuyor. Aksi durumda kiracı depozitoyu bankadan çeker, ev sahibinin kira güvencesi ortadan kalkar.