Konut piyasasında azalan arz ve enflasyonun üstünde yükselen kira fiyatları, mahkemelerde kiracı- ev sahipleri davalarında patlamaları getirdi.
Dünya Gazetesi'nden Leyla İlhan'ın haberine göre; sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir senede yüzde 10’lardan yüzde 20’lere yükseldiği ifade edilirken, genel davalar arasında ilk sıralara çıktığı belirtiliyor. Şartların böyle devam etmesi durumunda bu tür davaların gelecek 1-2 sene daha mahkemelerin ana konuları olacağına dikkat çekiliyor.
“Koşullar değişmezse fiyatlar düşmez”
Konut piyasasında arz talep dengesi kurulmaması halinde, üretim yapılsa bile mevcut talebin giderilemeyeceğine vurgu yapan Ali Güvenç Kiraz, “Ayrıca yabancıya satışın hızla devam etmesi ve enflasyon bu şekilde devam ettiği müddetçe en az 2-3 yıl fiyatların geriye gelmesi mümkün değil gibi görünüyor” diye konuştu.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, şu an Sulh Hukuk Mahkemeleri’ndeki ana dava yığınının kiracı mülk sahipliğine yönelik davalar olduğunun altını çizdi. 2020 yılının salgın sebebiyle kiracıların mülk sahiplerine açtıkları uyarlama (kira bedelinin düşürülmesi) davaları ile geçtiğini belirten Kiraz, 2021 yılında ise enflasyon artışı, konut piyasasında yaşanan ciddi arz-talep dengesinin bozulması ve kiralık mülk kalmaması sebebiyle mal sahiplerinin açtıkları kira tespit ya da kira tahliye davalarının öne çıktığına vurgu yaptı.
“Konutu satıp, kiracı çıkarılıyor”
Ali Güvenç Kiraz, kiralamada 5’inci seneyi doldurulmasının altını çizdi. 5’inci yılı doldurmuş olan tüm mal sahiplerinin kiracıları ile mevcut rayiç kira bedeli konusunda anlaşamaya varamayarak tespit davasına gittiklerine dikkat çeken Kiraz, 5’inci senesini doldurmamış kiracılarını çıkarmakta zorlananların ise tapuyu devredip yeni malikin tahliye davası açma yoluna gitme gibi alternatif yolları denediklerine dikkat çekerek, “10 yıllık uzama süresi dolmuş olanlarda doğrudan tahliye davası açma yoluna gidiyorlar” diye konuştu.
“Ev sahibi yeni kiracı istiyor”
Kira fiyatlarında meydana gelen yükselişlerin, mülk sahiplerinin eski kiracılar ile sözleşme ilişkilerini sürdürmek yerine taşınmazlarını tahliye yoluna giderek yeniden kiraya verme isteklerini tetiklediğine vurgu yapan Mono Hukuk Kurucusu Avukat Hanife Emine Kara, “Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu gereğince; yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı, kural olarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceği için, mal sahipleri yasal kira artışını uygulamaktansa yeni bir kiracı ile güncel değerlere göre kira sözleşmesi akdetmeyi tercih etmekte. Bu durumun doğal bir sonucu olarak da tahliye talepli davaların son dönemde önemli oranda arttı” diye konuştu.
Bu doğrultuda gerek konut kiralamalarında gerekse de ticari kiralamalarda kiracılar ile mal sahiplerinin kira artışı, kira bedellerinin uyarlanması, tahliye ve sair sebeplerle karşı karşıya kaldığını ve yaşanan uyuşmazlıkları sulh yoluyla çözememeleri halinde yargıya başvurduklarını görmekteyiz” ifadelerini kullanan Kara, bu nedenşe özellikle icra takip dosyaları ile bu dosyalara ilişkin alacak, itirazın kaldırılması, itirazın iptali ve tahliye talepli davalarının genel davalar içinde yüzde 20’lere varan oranlara ulaştığına dikkat çekti.
Şirketlerde uyarlama, bireyselde tahliye önde
Avukat Hanife Emine Kara, bu süreçte kira tutarlarının yeniden uyarlanması talepli davaların, çoğunlukla ticari amaçlı kiralamalara ilişkin sözleşmeler için ve bu sözleşmelerin tarafı şirketler arasında görüldüğünün altını çizdi. Buna karşın kira alacağı, tahliye talepli icra takip dosyaları ve bağlı olarak açılan davaların ise daha çok ev kiralamaları sebebiyle olduğunu dile getiren Kara, “Bu da tüzel kişilerden ziyade bireysel kişiler arasında daha yoğunluklu olarak görülmekte” diye konuştu.
Ne yapılması gerekiyor?
-5. senesini doldurmuş kiracıların konut sahipleri ile ortak bir noktada buluşmaları tavsiye ediliyor. Aksi takdirde kira tespit davası 2 sene devam etse de bir yükseliş çıkacak.
-5. yılını doldurmamış olanlarda ise TÜFE 12 aylık ortalamasından taviz vermemesi öneriliyor. Fakat kiracı mülk sahibinin sürekli aramasından rahatsız oluyor, çeşitli yollarla tahliye tehdidi ile yaşamak istemiyorsa TÜFE ve enflasyon arasında bir yerde uzlaşma da verilen tavsiyelerden.