Son günlerde konut piyasasında özellikle kirada yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasıyla birlikte gündeme gelen konut arzı artınca kiralar düşecek söylemine ilişkin bir yazı kaleme aldı. Alkin bu kanının yanlış olduğunu belirterek, bu önermenin pratik hayatta karşılığının olmadığını vurguladı.
Alkin’in yazısı şu şekilde:
“Geçenlerde ekonomi yönetiminden "konut arzını artırıp fiyatları ve kiraları düşüreceğiz" açıklaması geldi. Maalesef bu önermenin pratik hayatta bir karşılığı yok. Bu konuda yapılan çalışmalar aksini söylüyor.
Mesela, Almanya son 10 yılda %3 gibi mütevazı bir nominal büyüme oranıyla devam ediyor, önümüzdeki 5 yıl da bu şekilde seyredecek gibi gözüküyor. Yani 2021 yılında oldukça sert yükselen kiraları yavaşlatmak için konut arzını artırma yoluna gitmemişler. Gayet iyi hatırlıyorum, öncelikle kiralara fiyat tavanı koymaya kalktılar ama bu hatada çok ısrar etmediler. Tüm raporlar gösteriyor ki, amaca uygun ve ihtiyaç sahiplerine doğrudan hitap eden konut imalatı ile çözüm buldular. Konut kiraları şu an yatay şekilde seyrediyor.
Bundan başka emlak yatırımcılarının en cazibeli ülkesi olan Birleşik Krallıkta bile konut stoğundaki değer artış oranı %5 artış olmakta. Şu an kira artışları yatayda. Yani % 1'in altında seyrediyor. Tekrar ediyorum eskilerin üzerine yenilerinin gelmesiyle beraber artan değer bu. Özetle, inşaatçılara her zaman para kazandıran ama vatandaşı mağdur etmeyen bir model asla ve asla konut arzını hızla artırmaktan geçmiyor. ABD konut çılgınlığında başı çekiyor ama aldığı dersler sebebiyle piyasayı nominal olarak % 20'nin altında büyütmeye çalışıyor.
Türkiye'de nominal büyüme en kötü yılda bile %25. Ancak Türkiye'de herkes kiraların astronomik artışından şikayet ediyor. Aynı hatayı Rusya da yapıyor. Konut Sektörü nominal olarak % 50 artmış ama kiralar yıllık % 70 seviyesinde yükselmiş. Özellikle İstanbul ve Moskova astronomik kira artışlarında başı çekiyor. Türkiye'de konut fiyatları yıllık %100 artışla yola devam ediyor.
Şimdi diğer ülkelere bakalım. Sırbistan'da bu oran % 1, Hırvatistan'da % 10'un altında, konut konusunda yükselen değer olan Montenegro'da bile %20'nin altında seyrediyor. Bu ülkelerde yıllık kira artışları % 3 ile % 3.5 arasında değişiyor. Eski Demir Perde ülkelerine bakalım: Slovenya, Slovakya, Latvia ve Litvanya 'da oranlar % 10 civarında. Haydi bu ülkelerin nüfusu az diyelim. Otokrasi meraklısı Macaristan'da bile %20'nin altında seyrediyor konut sektöründeki nominal büyüme. Kira artışları Macaristan'da gerilemişti şimdi yatayda seyrediyor. Bir ara müteahhitlerin gözdesi olan Polonya'da bile oran % 10'un altında seyrediyor. Polonya 'da kiralar yatayda seyrediyor. Özetle, herkes kira artışlarından şikayetçi ama bunu konut arzını artırarak çözmüyorlar. İnşaat konusunda atağa kalkan Özbekistan bile konutta nominal büyümeyi % 25'in altında tutmuş.
Meselenin özü şu: Düzensiz göçe maruz kalan, hayat pahalılığı yüksek, serbest piyasadan kopmuş, ulusal parasına güven kaybolmuş, nispi fiyat dengesi bozulmuş, bir de muazzam bir mülteci akınına maruz kalan bir ülkenin, barınma konusunda ciddi sıkıntılarla karşılaşacağı açık. Ancak kalkınmadan değil hızlı büyümeden hoşlananlar, inşaat ekonomisinin bu amaca uygunluğunu bildiği için, ülkenin başına gelen her kötülüğü "konut arzı eksikliğine" bağlarlar. Ancak hızlı büyüyen inşaat sektörünün yarattığı gecikmeli enflasyonist etki hep görmezden gelinir. İnşaat malzemesinden, konutların içindeki beyaz eşya, mobilya vbg ürünlerin veya hizmetlerin fiyatı artarken hayat pahalılığı sürekli yükselir. Buradan da anlaşıldığı gibi ekonomiyi bir denklemden ibaret ve eşanlı değerlendiren kişiler fiyat artışlarının arzı artırarak dizginleneceğini zannederler. Hâlbuki durum bu değildir. Ticaretin içindeki çok sayıda çarpıklığı, güvenlik ve diplomasiyi ilgilendiren sorunları çözmeden ve serbest piyasaya yapılan yanlış müdahaleleri sonlandırmadan fiyatları da kiraları da durdurmak mümkün olmaz.
Hızla yükselen kiralar mutlaka bir yerlerde dinlenecek. Fakat bu durum konut arzı arttığı için değil, yükselen trendin doğal olarak yavaşlaması ve az da olsa aşağıya kırılmasıyla gerçekleşecek. Ancak kiralar her zaman bir önceki seviyesinin üzerinde olacak ve en az enflasyon kadar yükselmeye devam edecek.
Maalesef hala enflasyonun sebebini arz açığına bağlayarak "daha fazla üretirsek fiyatlar düşer" diyerek geçen yüzyılın paradigmalarını seslendirenler var. Eğer piyasalarda fiyatlama davranışları güvensizlik, hayat pahalılığı, yapısal reformların eksikliği, serbest piyasaya sürekli müdahale ve sektörler arası irtibatın kopmuş olması sebebiyle bozulmuş ise, bu durumu üretimi kamçılayarak düzeltmek imkânsızdır diye düşünüyorum.
Ekonomi Yönetimi fiyatlama davranışlarındaki bozulmanın sebebi olan güvensizliği ortadan kaldırırsa en kayda değer başarısı bu olacak diyebiliriz.
Not: Yazıdaki veri BIS, Statista, ülkelere ait konut istatistikleri ve yabancı basından alınan bilgiler doğrultusunda paylaşılmıştır.”