Başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde konut fiyatları sert yükseliş dönemine girdi. Bu dönem en az birkaç yıl daha devam edecek. Konut fiyatlarının niçin yükseldiğini anlamadan nereye kadar yükseleceğini anlayamayız.
Dünyaya ve Türkiye’ye son birkaç yıldır damgasını vuran hayat pahalılığı en az bir kaç yıl daha devam edecek. Konut fiyatlarındaki artışı anlamadan önce “hayat pahalılığı” kavramını iyi anlamamız gerekir. Gelir, maaş ve ücretlerdeki artışın enflasyonun altında olması anlamına gelen hayat pahalılığı küresel ısınmanın neden olduğu kuraklık ve pandemi ile birlikte kendisini hissettirdi.
Konut fiyatları niçin yükseliyor?
1) 2018 yılı Ağustos ayında yaşanan kur şokundan sonra Türkiye’nin konut finansman sistemi çöktü. O tarihe kadar Türkiye genelinde konut yapan şirketler yüzde 20-25 peşinat alırdı. Her ay müteahhitlere düzenli ödeme yapılırdı. İnşaat kredi kullanımına uygun hale geldiğinde ise alıcı kredi kullanırdı. Güvene dayalı bu finansman modeli kur şokundan sonra işlemez hale geldi. Alıcılar müteahhitlere güvenmek yerine parayı dövize bağladı. Yeni konut arzı -durmasa da- göreceli olarak azaldı. Bugün geldiğimiz noktada arz, ihtiyacı karşılamanın çok gerisinde. Türkiye’de yeni bir finansman modeli kuruluncaya kadar arzın, talebin önüne geçmesi pek olası görünmüyor.
2) Özellikle büyük kentlerdeki lider konut şirketleri 2000'li yıllarda konut inşaatı ile yetinmemişti. Yabancı para cinsinden krediler kullanarak otel ve AVM başta olmak üzere bilumum gayrimenkul geliştirme projelerine girmişlerdi. Büyük şirketlerin tıkanması arzı yavaşlattı.
3) Pandemi sonrasında Türkiye dünya genelinde önemli bir inşaat malzemeleri ihracatçısı haline geldi. Yüksek döviz kurları nedeniyle inşaat malzemeleri üreticileri iç piyasaya mal satmak yerine ihracata yöneldi. İç piyasaya malzeme vermemeye başladılar. İnşaat malzemeleri karaborsaya düştü. Buna işçi ve taşeron sıkıntısı da eklenince bugün gelinen noktada müteahhitler malzeme bulsalar işçi bulamaz duruma geldiler. İşçi bulsalar malzeme bulamıyorlar. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'nın bu konudaki denetimleri yetersiz.
4) İnşaat malzemelerindeki fiyat artışı resmi istatistiklerin çok ötesinde. Özellikle çimento ve beton kartelinin lokomotifliğinde inşaat malzemelerindeki fiyat artışının önüne geçilemiyor. “Boynuz, kulağı geçer” misali diğer malzeme üreticileri çimento ve beton üreticilerine rahmet okutuyor. Bu başıboşluğa “Dur” diyen yok. Müdahale etmesi gereken yetkililer sadece seyrediyor. Allah'ın toprağını neredeyse “altın” fiyatına satan çimento şirketleri borsada tarihi kazançlar açıklıyor. Türkiye'de çimento ve beton karteli kırılmadığı sürece konut imalatçıları nefes alamaz.
5) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı son yıllarda başta müteahhitlik kanunu olmak üzere peş peşe önemli düzenlemeler yaptı. Bu düzenlemeler yerinde. Ama yanlış zamanda yapıldı. Geçiş çok hızlı oldu. Bu düzenlemelerle yeterli arz yapılabilmesi mümkün değil. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın vakit geçirmeden bu düzenlemelerde esnemesi gerekiyor.
Konut fiyatları nereye kadar yükselir?
1) Arzın fazla olduğu dönemde fiyatı alıcılar belirler Talebin fazla olduğu dönemlerde ise fiyatı satıcılar belirler. Türkiye’de son 3 yıldır konut arzı talebin çok gerisindeydi. Bu 2 yıldır hissedilmeye başlandı. Bundan sonra daha fazla hissedilecek.
2) Yatırımcılar bir dönemin gözde yatırım enstrümanı olan konut yerine döviz, altın ve kripto paralara yöneldiler. Konut piyasasında bugün ev almak isteyenler adeta dolar 20 TL, altının gramı ise 1.000 TL olmuşçasına, yüksek fiyatlardan ev almak zorunda kalıyor. Dolar 8.5 TL, altının gramı ise 500 TL seviyesinde. Konut fiyatlarındaki son 2 yıllık yükseliş altın ve doların çok üzerinde. Bundan sonraki artış çok daha yüksek olacak.
3) Yapılacak düzenlemelerle ve kontrollerle arz talebi geçmezse yandı gülüm keten helva. Faiz oranları ne olursa olsun, dolar, euro ya da altın kaç TL olursa olsun -hiçbirisinin- konut fiyatlarındaki artışı yakalaması mümkün olmayacak.
Konut fiyatlarının yükselmesi nelere neden olacak?
1) Kiralar enflasyonun çok üzerinde artacak. Kiracı olan hanelerin ve bireylerin giderlerinde kiranın payı yükselecek.
2) Artan kira oranları ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirecek. Ev sahibi kiracı kavgalarını ve davalarını daha çok duyacağız.
3) Geçmiş yıllarda yatırım için ev alanlar kiracı ile sorun yaşadıkları evleri satışa çıkaracak. Piyasada sorunlu kiracısı olan evlerin daha fazla el değiştirdiğini göreceğiz.
4) Yüzde 60 seviyesinde olan ev sahipliği oranı yükselecek. Ev sorunu yaşayan ailelerin bir kısmı lokasyon, metrekare ve oda beklentilerini düşürüp, elde avuçta ne varsa o miktarla ev alma yoluna gidecek.
Sonuç: Ev fiyatları -en az- gelecek bir kaç yılda yükselmeye devam edecek. Ekonomistler, ekonomi profesörleri ve eski ekonomi yöneticileri her ne kadar doların artacağını dile getirseler de gerçek artış çok daha fazla olacak. Konut fiyatları tarihi zirvelerde gezecek. Durdurabilene aşk olsun.