Son yıllarda konut sektöründe en büyük etken şüphesiz ki yüksek kredi faizleri. Faiz oranlarının yüksek olması, konut satışını durma noktasına getirdi. Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut kredilerini kaleme aldı. Ali Hepşen yazısında konut kredisi faiz oranlarının yüksek olduğu bugünlerin aslında konut fiyatlarının yarınlara kıyasla göreli şekilde düşük kaldığı ortamları karşımıza çıkardığı belirtti.
Hepşen yazısında şu ifadeleri kullandı: “Geçtiğimiz günlerde Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından benim de çok önemsediğim Finansal İstikrar Raporu yayımlandı. Söz konusu raporun konut sektörünün bugünü ve geleceği özelinde kıymetli bilgileri içerdiğini düşünüyorum.
Tespit 1: Bireysel kredilere yönelik olarak devreye alınmış olan makroihtiyati önlemler ve politika faiz artışlarıyla tüketici kredilerinde büyüme zayıfladı. Bireysel kredi büyümesindeki yavaşlama, tüketim harcamalarının dengelenmesine ve cari işlemler dengesine olumlu olarak katkı verecek. Konut ve taşıt kredilerine yönelik uygulamada olan tedbirlerin de etkileriyle söz konusu bu kredilerdeki zayıf görünüm sürüyor.
Tespit 2: Konut kredisi kullanan kişi sayısı ılımlı bir şekilde azalıyor. Bu yılın Mart itibarıyla borçlu sayısı 2 milyon kişi. Konut kredisi piyasasında da faiz oranlarının görece yüksek seyrinin dışında 2. ya da daha fazla tapulu evini alacaklar için kredi değer oranının yüzde 75 azaltılarak uygulanmasının ve söz konusu krediler için risk ağırlığının yüzde 35’ten yüzde 150’ye çıkarılmasının konut kredisi borcu olan kişi sayısındaki azalmada etkili olduğu değerlendiriliyor.
Tespit 3: 2024 yılının Mart ayı itibarıyla toplam konut kredisi hacmi 512 milyar Türk Lirası düzeyine ulaşmış olup, GSYİH’ya olan oranı yüzde 1,5’tir. Konut kredilerinin GSYİH’ye oranları, tarihsel ortalamalarının altında yer almaya devam ediyor. Son senelerde ülkemizde konut fiyatlarındaki artış sebebiyle konut alım gücünün daralması, konut kredilerine yönelik uygulanan makroihtiyati düzenlemeler ve kredi faizlerin yüksek seyretmesi, konut kredisi kullanımının ve payının azalmasına neden olmuştur. Ayrıca, ülkemizde konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına göre daha kısa vadeli kullandırılması (120 ay) ve borcun sabit faizli yapısı sebebiyle zaman içinde anapara borcunun azalması gibi faktörler de konut kredisi/GSYİH oranının diğer ülke ortalamalarının altında kalmasında etkili oldu.
Tespit 4: Artış gösteren faiz oranları, konut fiyatlarındaki yüksek seyir ve kredi taksit tutarları ve hane halkı geliri arasındaki uyumsuzluk ile beraber kamu bankalarının zayıf kredi iştahı gibi unsurların da etkisiyle 13 haftalık yıllıklandırılmış konut kredisi büyüme oranı negatif bölgeye geriledi.
Tespit 5: Konut kredisi kullanımları tarihsel ortalamasının altında seyrederken konut satışları ağırlıklı şekilde ipoteksiz satışlardan geliyor. Konut fiyatlarının gelmiş olduğu mevcut seviyeler, finansal koşullarda yaşanan sıkılaşma ve birden çok konut sahipliği için uygulanan makroihtiyati politikaların etkileriyle konut kredisi kullanımları oldukça sınırlı seyrediyor. Söz konusu bu gelişmelerin de etkisiyle 2022 yılının 2. yarısından bu yana konut kredisi kullanımlarında ve ipotekli konut satışlarında görülen zayıf görünüm sürüyor.
Tespit 6: Bireysel kredi tahsili gecikmiş alacak (TGA) oranları da geçmiş dönem ortalamalarının altında kalmayı sürdürüyor. Teminatlı yapıları ve kredi/değer oranı gibi kredi riskliliğini sınırlayan düzenlemelerin etkileriyle oldukça düşük TGA oranına sahip olan konut kredilerindeki TGA oranları 0,1 ile tarihsel ortalamanın altındaki seyrine devam etti.
SONUÇ
Konut kredilerindeki en önemli sınırlayıcı etki bugünlerdeki faiz oranlarının yüksek seviyelerinden ziyade, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun 2023 yılının Ağustos ayındaki düzenlemesi aslında. İlgili düzenlemeden geri adım atılmış olsa, yüksek kredi faiz oranına rağmen bireylerin yine konut kredisi kullanım eğilimlerine devam edeceklerini düşünüyorum. Fakat Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Başkanı Sayın Fatih Karahan’ın cümlelerinden de anlaşıldığı üzere, senenin 2. yarısında iç talepte daralma beklentisi nedeniyle ilgili düzenlemeden geri adım atılmayacak gibi de görünüyor, en azından sene sonuna kadar.
Diğer yandan değer ve faiz oranı arasındaki ters yönlü ilişki dikkate alındığında, kredi faiz oranlarının yüksek olduğu bugünler aslında konut fiyatlarının yarınlara kıyasla göreli şekilde düşük kaldığı ortamları karşımıza getiriyor. Bu nedenle üretimin kısıtlı kalmayı sürdürdüğü günümüz koşullarında nakit sermayesi olanlar açısından alım yönündeki talebin devam edeceğini; ancak borçlanarak erişilebilirliğin ise daha da sorunlu hale geleceğini söylemek yanlış olmayacaktır."