sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora göre Ağustos’tan Eylül’e ülke genelindeki ve üç büyük şehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyük şehirdeki reel satış fiyatları da düşük olarak gözlemlendi. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı Eylül’de ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul’da yüzde -19,2, Ankara’da yüzde -18,1, İzmir’de ise yüzde -15,3 olarak kayda geçti. Cari fiyatlara bakıldığında ise yıllık artış oranının Ağustos’a kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6’ya düştüğü göze çarpıyor. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul’da yüzde 20,8, Ankara’da yüzde 22,4 ve İzmir’de yüzde 26,6 oldu. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı Eylül ayında yüzde 45,2’ye düştü. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,2, Ankara’da yüzde 51,3 ve İzmir’de ise yüzde 56,3 olarak dikkat çekiyor.
DÜŞÜŞ DEVAM EDİYOR
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Eylül’de devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Eylül’de Ağustos’a kıyasla 1 puanlık bir azalışla 160 olmuştur. Ağustos’tan Eylül’e enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir. Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.
Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)
Üç büyük şehirde reel satış fiyat endeksinde düşüş
Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi Haziran’daki durağanlıktan sonra Eylül ayında da düşüşünü sürdürmüştür (Şekil 2). Ağustos’tan Eylül’e reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 1,3 puan, Ankara’da 0,8 puan, İzmir’de ise 1,9 puan azalmıştır. Eylül’de reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 155,3, Ankara’da 180,9, İzmir’de ise 168,7 olmuştur.
Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başlamıştır. Eylül 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Ağustos 2024’e kıyasla 0,3 puan azalarak yüzde -18,6 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. Bununla birlikte reel fiyatlarda düşüşün Haziran ayından itibaren ivme kaybetmekte olduğu gözlemlenmiştir.
Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor
Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır bariz bir yavaşlama söz konusudur (Şekil 4). Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bariz bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Eylül 2024 itibariyle yüzde 21,6’dır.
Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyük şehir için de geçerlidir. İstanbul’da zirveye yüzde 240,9 Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Eylül 2024’te yüzde 20,8’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış; Eylül 2024’te bu iki ilimizde yıllık artış oranları, sırasıyla, yüzde 22,4’e ve yüzde 26,6’ya gerilemiştir.
Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Konut talebinde artış
2023 Ocak’ta istisnai bir yükselişle 235’e ulaşan talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından aşağı yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemiştir. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks, Ağustos’tan Eylül’e yüzde 1,2’lik bir artışla 157,8’e ulaşmıştır. Geçen yılın Eylül ayına kıyasla endeks yüzde 38,6 daha yüksektir.
Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)
Reel kirada yıllık değişim negatif alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olmuştur. Mayıs’tan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetmiştir. Bu ivme kaybı Ağustos’tan itibaren daha belirgin hale gelmiştir. Eylül verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim yüzde -2,8’e gerilemiştir. Buna göre reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 2,8 düşüktür.
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinmemektedir. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.
Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Cari kira fiyatlarındaki artış oranı düşüyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın Eylül ayından beri düşüştedir. Bu yılın Ağustos ayında cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemleniyor. Eylül ayı itibarıyla düşüş devam etmektedir. Ağustos 2024’te yüzde 47,1 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül 2024’te yüzde 45,2 olmuştur.
Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.
Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın Ağustos – Kasım ayları arasında düşerken Aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermişti. Eylül ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 20,4 azalmıştır. Kiralık konut talebi geçen yılın Eylül ayına kıyasla yüzde 0,8 daha düşüktür.
Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)