Konut satışlarında Ağustos 2019'da konut kredisi faiz indirimleriyle başlayan toparlanma süreci Mart 2020'de başlayan COVID-19 salgınıyla sekteye uğradı. Ancak pandemi sektörde geçici bir daralmaya neden olsa da tüketicilerin salgınla ortaya çıkan yeni ihtiyaçları ve biriken talepleri salgın sonrası için beklentiyi yükseltti.
Capital Dergisi'nden Aslı Sözbilir'in haberine göre; GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, düşük faizli konut kredisi paketinin sektörü hareketlendireceği görüşünde. “Ertelenmiş taleplerin çok hızlı şekilde devreye girdiği bir süreçteyiz. 2020 yılı konut satışları 2019'dan yüzde 15-20 yüksek gerçekleşir” diyen Kalyoncu, konut sektöründeki son tabloyu değerlendirdi.
Konut sektörü 2019'u nasıl geçirdi?
Konut satışları 2019'da bir önceki yıla göre yüzde 1,9 azalarak 1 milyon 348 bin 729 adet seviyesinde gerçekleşti. 2019 yılı son çeyreği, toplam 483 bin 256 adet konut satışıyla bu verilerin yayınlandığı 2013 yılından beri en yüksek çeyreklik satışın olduğu dönem oldu. Özellikle aralık ayı konut satış adedi 202 bin 74 adet gerçekleşerek tüm beklentilerin üzerine çıktı. Yılın geneline bakıldığında, 2019 yılı performansı özellikle ağustos ayı ve devamında gelen konut kredisi faiz indirimlerinden oldukça olumlu etkilendi ve yılı bir önceki yıla göre sadece yaklaşık yüzde 2'lik bir daralmayla kapattı.
2020'nin ilk çeyreğinde sektörün son durumu neydi?
2020'nin ilk çeyreğinde konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 33'lük bir artış göstererek 341 bin 38 adet seviyesinde kapandı, Ağustos 2019'da konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayında konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife döndü. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında yüzde 3,56 seviyesindeyken bu yıl şubat ayında yüzde 13,94'e yükseldi. Ancak, 11 Mart tarihinde COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başladı. Salgın, gayrimenkul yatırım piyasası performansında önemli bir belirsizliğe neden oldu.
COVID-19 sektörü nasıl etkiledi? Normalleşme süreciyle satışlar hareketlendi mi?
Pandemi sürecinde, özellikle nisan ve mayıs ayları bir anlamda kayıp aylar olarak gayrimenkul sektörünü de etkiledi. 2020'nin başlarında özellikle ilk aylardaki performansa bakıldığında gayrimenkul sektörünün 2020'den beklentisi çok fazlaydı. Hatta ilk 5 aya baktığımız zaman, pandemi nedeniyle iki ay neredeyse sıfır performans olmasına rağmen önceki yıla oranla sadece yüzde 2'lik bir düşüş oldu. Haziran ayındaki artışla nisan ve mayıs ayındaki sıkıntılı dönem telafi edilince, hatta üzerine de çıkılınca aslında 2020'de sektörün hedeflerini tutturmasının tekrar önü açıldı. En önemlisi de kamu bankalarının, tarihin en düşük faiz oranlarıyla kullanıma sunduğu kapsamlı konut kredileri sektöre büyük moral verdi.
Konut kredi faizlerindeki düşüşler satışlara nasıl yansıdı?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre, faiz oranının düşmesiyle konut satışı başta olmak üzere gayrimenkul satışında artış yaşandı. Geçen yıl 1-27 Haziran'da ülke genelinde 6 bin 658 kredili konut satışı gerçekleştirilirken, 2020 yılının aynı döneminde faiz oranlarındaki düşüşün etkisiyle bu rakam 93 bin 704'e yükseldi. Türkiye İstatistik Kurumu'nun Haziran 2020 Konut Satış İstatistikleri'ne göre, bu haziran ayında konut satışları geçen yılın haziran ayına göre yüzde 209,7 artış kaydederek rekor kırdı.
Ertelenmiş talebin bu artışlarda payı ne?
Gayrimenkul sektöründe, ertelenmiş talebin çok hızlı şekilde devreye girdiği bir süreçteyiz. Yılın ilk yarısında 624 bin 769 konut satışı gerçekleşerek, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 23,5 artış yaşandı. Haziran ayındaki artışla nisan ve mayıs ayındaki sıkıntılı dönemin telafi edilmesi, hatta üzerine de çıkılmasıyla aslında 2020'de sektörün hedeflerini tutturmasının önü açıldı. Düşük faiz oranının devam etmesi durumunda, konut satışları yıl sonunda rahatlıkla 2019'un üzerine çıkacaktır.
Korona süreci tüketici taleplerini nasıl değiştirdi?
Pandemi sürecinde hepimiz evlerimizde çok fazla vakit geçirdik. Evimizle ilgili beklentilerimiz arttı. Bu dönemin etkisiyle az katlı, bahçeli ve doğayla iç içe evlere yönelik ilgi arttı ve bu eğilim birçok projenin satışlarına da yansıdı.
Konut kredi faizlerindeki düşüşler fiyatlarda suni artış yarattı mı?
Bazı projelerde yüksek bir zam oranı uygulandığına yönelik iddialar var. Bu fırsatçılıktır ve kesinlikle sektörün genelinin bakış açısını yansıtmıyor. Bunu yeni açıkladığımız GYODER-Reidin Yeni Konut Fiyat Endeksi raporunda haziran ayında bir önceki yıla göre yüzde 6,34'lük makul bir artışın olduğunu görerek de anlayabiliriz. Bir yandan da son 2-3 yıldır gayrimenkul fiyatlarının neredeyse hiç artmamış olduğunu unutmamak da gerekiyor. Dolayısıyla özellikle yakın yıllarda artan inşaat maliyetlerinin de belli bir plan ve programla makul ölçülerde zamana yayılarak satış fiyatları üzerine eklenmesi trendini göreceğiz. Tüm bunların da etkisiyle gayrimenkul fiyatları yıl sonunda artışa geçecektir.
2020 yılını sektör yüzde kaç büyümeyle kapatır?
Konut satış dinamiklerine baktığımızda zaten en düşük satış yaz aylarında oluyor. Düşük olan yaz sezonunu çok yüksek bir satış oranıyla geçireceğimiz için ben 2020'de 2019 satış rakamlarını geçebileceğimize inanıyorum. 2020 yılı konut satışları tahminimce 2019'dan yüzde 15-20 yüksek gerçekleşir.
Korona sektörü nasıl şekillendirecek?
Gayrimenkulde insan alışkanlıklarının daha iyi incelendiği, teknoloji ve tasarımın uyumunun çok önemli hale geldiği bir dönemdeyiz. Pandemi süreci sektöre iki yeni bakış açısı kazandırdı: İlki oluşturulan mekanların kullanıcı deneyimine en uygun şekilde tasarlanması. İkincisi teknolojinin ürünlerimizin ana omurgası haline getirilebilmesi ve yapılan her bir projenin çevresel etkileri itibariyle şehre bir iz bırakması bilincinin yüklediği sorumluluk duygusu.
Sektörün geleceğini nasıl görüyorsunuz?
Yıllık yaklaşık 1 milyon 400 bin konutun el değiştirdiği, demografik nedenlerden dolayı 750 bin adet yeni konut ihtiyacının sürdüğü Türkiye'de konuta talep artarak devam edecek. Fakat sektörde konut tüketicisi analiz edildiğinde oturum amaçlı konut müşterisinin artık esas belirleyici tüketici kitlesi olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla projeler bundan sonra satış sıkıntısı yaşamak istemiyorsa daha çok yatırımcı odaklı değil oturum amaçlı müşteri kitlesine yönelik kurgulanmalı.