Yeni ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadele adımlarının etkisiyle ipotekli konut satışlarında bir gerileme yaşanıyor. Ekim ayında, ipotekli konut satışı 5,577 adetle sınırlı kaldı.
Milliyet’in haberine göre, bu düşüşte etkili olan temel faktörleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu şekilde açıkladı:
“Bugün açıklanan TÜİK konut satış verilerine göre, ekim ayında bir önceki aya kıyasla %8.7’lik bir düşüş mevcut. Bu değerlendirilirken yıllık performansı da göz önünde bulundurmak önemli. Ocak-ekim döneminde geçen yıla göre %14.3’lük bir azalma var, 993,835 olarak gerçekleşti. Bu yılın sonunda konut satışlarında %15’lik bir düşüş yaşanması bekleniyor gibi görünüyor.
Toplam gayrimenkul satışları 2 milyon sınırını aştı. Türkiye genelinde konutlar dahil olmak üzere tüm gayrimenkul türlerindeki satış sayısı 2.5 milyonu geçti.
Kredi faizlerindeki yükseliş, piyasayı ciddi şekilde etkiliyor. Konut satışlarındaki düşüşteki en önemli nedenlerden biri krediye erişimdeki zorluklar. Bu durum, müteahhitlerin gayrimenkul üretme sürecini olumsuz etkiliyor. İpotekli kredilere erişimde yaşanan sıkıntılar ciddi finansman sorunlarına yol açıyor. Yüksek faiz oranları, konut kredilerinin kullanımını zorlaştırıyor.
Şu anda piyasada 2.85 ile 3.25 arasında değişen kredi oranlarıyla, ortalama 1 milyon TL kredi kullanan birinin aylık geri ödemesi 30 bin TL’ye ulaşıyor. Bu, birçok müşteri için ödenebilir bir düzeyde değil.
Mevduat faizlerindeki yüksek artışlar, 1 milyon TL mevduat için 30 bin TL civarında bir getiri sağlanmasını beraberinde getiriyor. Bu durum, vatandaşları konut satın almaktan ziyade kiralamaya yönlendiriyor gibi görünüyor. Son yıllarda kiralama ücretleri, konut fiyatlarından daha hızlı bir artış gösteriyor.
TCMB’nin açıkladığı konut fiyat endeksine göre, fiyatlar nominal olarak %89.20 seviyesinde artmış durumda. Enflasyondan arındırılmış şekilde bakıldığında ise bu artış %17.8 seviyesinde.
Konut üreticilerinin artan maliyetler karşısında maliyetleri düşürme olanakları oldukça kısıtlı. Metrekare maliyetleri 700 dolar civarında seyrediyor ve önümüzdeki dönemde işçi, akaryakıt ve enerji maliyetleri gibi faktörlerle konut maliyetlerinin artacağı öngörülüyor.
Özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara’da metrekare başına düşen konut fiyatları şu şekilde: İstanbul’da 43 bin TL, İzmir’de 33 bin TL, Ankara’da ise 22 bin TL civarında seyrediyor. İpotekli satışlarda yaşanan düşüş sektörü oldukça etkiliyor, toplam konut satışları içindeki ipotekli satışlar %5.9’a kadar geriledi.
Sıfır ve ikinci el konut satışlarında yaşanan gerileme, fiyatları düşürebilir mi sorusuna ise şöyle yanıt verilebilir: Piyasada satılan konutların yaklaşık %70’i ikinci el konutlar. Son verilere göre ise ikinci el satışlar %68.8 seviyesinde, birinci el satışlar ise %31.2 seviyesinde gerçekleşti. Bu dönemde fiyatlarda büyük bir gerileme beklenmiyor. Bunun nedeni, artan konut ve arsa maliyetleri. Bu dönemde konut alımı gerekliliği varsa, mevcut konutların hâlâ alınabilir seviyelerde olduğunu söyleyebiliriz.
Gayrimenkul alanında şu anda birkaç fırsat mevcut. Bugünün inşaat maliyetine satılan bazı gayrimenkuller bulunmakta. Ancak, konut kredileri konusunda hükümet tarafından yapılacak açıklamalar önemli bir belirsizliği ortadan kaldırabilir. Özellikle kredilerin kimlere ve hangi koşullarla sunulacağı konusundaki netlik, vatandaşların bekleme sürelerini ve belirsizliklerini azaltabilir.
Konut sektöründe hareketliliği sağlayacak önemli bir adım, müteahhitlerin durumuyla da ilişkilendirilmeli. Konut satışlarındaki düşüş, müteahhitlerin yeni inşaat projelerine olan ilgilerini azaltıyor. Bu noktada, sürdürülebilir bir mortgage sistemi gerekliliği ortaya çıkıyor. İlk kez ev alacak bireyler için birinci el ve ikinci el konutlar için avantajlı bir mortgage modeli sunulması önemli. Bu model, mevcut kredi oranlarından daha düşük olabilir ancak istihdama ve üretime sağlayacağı katkıları göz ardı etmemek gerekiyor.
Kira Kredisi Müşterekliği (KKM) hesaplarında biriken mevduatları gayrimenkul alımında kullanmak isteyenlere özel avantajlar sağlanabilir. Bu, sürdürülebilir bir konut üretimi için önemli bir destek olabilir. Sonuç olarak, konut sektöründe hareketlenme ve sürdürülebilir bir yapı için bu gibi adımların atılması oldukça önemli.”