Satış ofisi ziyaretleri, online ilan sitelerindeki görüntülenme sayıları, telefon trafiğine baktığımızda konut kredisi faizlerinin 0,64’e düşmesi ile başlayan ilk haftaki panik havası durulmuşa benziyor.
Ancak panikle beraber gelen fiyat artışları geri gelmedi.
Gayrimenkulde fiyatlanmanın arz-talep dengesi ile oluştuğunu biliyoruz.
Talep fazla olduğunda fiyatlar artar, talep azaldığında fiyatlar düşer.
Gayrimenkulde fiyat istikrarını korumak için öncelikle arz-talep dengesini sağlamalıyız.
***
Bu yazımda 2008 krizinden sonra inşaat sektöründe arz-talep dengesinin krize nasıl dönüştüğünü anlatmaya çalışacağım.
2008 krizinden sonra FED faiz indirimi politikasını başlattı ve tüm dünyada paranın maliyeti azaldı. Kredi oranları düşünce alternatif ve güvenilir bir yatırım limanı olan gayrimenkule sığınıldı.
Gayrimenkul gerçekten de her dönem yatırımcısına kazandırdı.
2012-2017 yılları arasında Türkiye’de inşaat sektörü en parlak yıllarını yaşadı.
Konut satışları 1,5 milyona ulaştı.
Talep fazlalaştıkça arz da fazlalaştı.
Yıllık 700-800 bin yeni konut üretilmeye başlandı.
2015 yılında ABD’nin faiz indirimi politikasını terk edip faiz artırımına geçmesi piyasalardaki dengeyi bozdu.
Kredi maliyetleri artmaya başladı.
Bunun gayrimenkul sektörüne etkisi 2018 yılının ilk çeyreğinden itibaren hissedildi.
Döviz, kredi ve mevduat oranlarının artmasıyla yatırımcı gayrimenkulden kaçmaya başladı.
2018 yılında zaten konutta arz fazlası vardı.
Yatırımcılar, nakit sağlayıp döviz ve mevduata geçmek için gayrimenkullerini pazarda satışa sürünce bir anda stok miktarı 2 milyonun üzerine çıktı.
Yatırımcılar tamamen uzaklaştı,
Konut ihtiyacı olanlar, konut kredisi faizleri aylık yüzde 2’ye çıktığı için taleplerini öteledi.
Elde kaldı ‘hem nakit hem de ihtiyacı olan’ müşteriler…
2 Milyon konut stoğuna rağmen sınırlı bir alıcı kitlesi…
Bu durum Ağustos 2019’a kadar böyle devam etti.
Kamu bankalarının bu tarihte konut kredi faizlerini 0,99’a indirmesi ile satışlar artamaya başladı ve yılsonuna doğru kriz ortamı aşıldı.
***
Kamu bankalarının konut kredilerini 0,64’e düşürmesi ile tekrar gayrimenkule dönüş süreci başladı.
Yatırımcıların dönmesi ile yeniden sunni bir talep artışı olacak.
Eğer tedbirsiz davranırsak 0,64 faiz oranı yeni bir krizin tetikçisi bile olabilir.
0,64 ile pozitife dönen inşaat, piyasaların negatife dönmesi durumunda yine krize sürüklenecek.
Biz yatırımcıların inşaata değil; tarıma, sanayiye, turizme yatırım yapmasını istiyoruz.
Konutu gerçek ihtiyaç sahipleri almalı.
Aksi taktirde konut fiyatları daha da ulaşılmaz seviyelere çıkacak ve arz-talep dengesizliğinden dolayı daha çok krizler göreceğiz.