Temmuz ayında konut satışlarında hareketlilik dikkat çekti. Türkiye genelinde ilgili ayda satışlar yüzde 16 artarak 127 bin 88 oldu. Konut fiyatlarında reel bazlı kayıp ise kiraların üzerine çıktı. Kira fiyatları da bu süreçte gerilemesine rağmen, konut fiyatlarındaki düşüş kadar gerçekleşmedi. Bu durum kirada amortisman sürelerini aşağı çekiyor.
‘SON 3 YILIN EN DÜŞÜK SÜRESİ OLDU’
Yapılan bir araştırmaya göre Türkiye genelinde haziran ve temmuz aylarında kirada amortisman süreleri 13 yıla indi. Bu son 3 yılın en düşük amortisman süresi olarak kayıtlara geçti.
Peki şu anda yatırım amaçlı konut almak en mantıklısı mı? Konut fiyatları daha da düşer mi? 3 büyükşehre bakıldığında yatırım için en mantıklı il hangisi?
‘SATIŞ FİYATLARI KİRANIN YARISI ORANINDA ARTTI’
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Son dönemde artan kira fiyatları amortisman sürelerini düşürdü. Bu sadece kiraların artmasıyla değil, konut fiyatlarının yerinde kalması nedeniyle oldu. Satış fiyatları kiranın neredeyse yarısı oranında arttı. O nedenle kiraların daha yüksek oranla artıyor olması gayrimenkulde amortisman sürelerini düşürdü.
‘OFİS VE DÜKKANLARDA DA DÜŞÜŞ VAR’
Aslında amortisman süresi satın alınan bir taşınmazın kira geliri ile kendi fiyatını ne kadar sürede çıkardığını ifade eden bir tanımlamadır. Gerçekten amortisman sürelerinin birçok bölgede gerek konutta gerek ticari gayrimenkullerde düştüğünü söylemek mümkün. Ofis ve dükkan tarafındaki gayrimenkul türlerinde benzer bir durum yaşanıyor.
İSTANBUL’DA DİKKAT ÇEKEN TABLO
Birçok ilimizde kira fiyatları satış fiyatının iki katından fazla prim yaptı. Örneğin İstanbul’da konut fiyatları ortalama yüzde 25 artarken, kira fiyatları yüzde 50 seviyesinde arttı.
GAYRİMENKUL SATIŞINDA REKOR AYI!
Piyasalarda temmuz ayında olumlu hava ağustos ayında da devam ediyor. Ağustos ayında tüm gayrimenkul türlerinde 280 bine yakın satış gerçekleşti. Genel anlamda bu yılın en yüksek rakamı oldu.
‘KONUTLAR MALİYETİN ALTINDA SATILIYOR’
Piyasada maliyetinin altında fiyatlamalar var. Yapı ruhsatı verilen bina sayılarında düşüş varken, inşaat maliyeti artıyorken, yeni konut teslimlerinin düştüğünü, maliyetlerin arttığını görüyoruz. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi verisine göre konutta reel bazda düşüş yüzde 14.3 seviyesinde. Bu durum bize konutların maliyetin altında satıldığını gösteriyor. Müteahhit karı olmadan, arsa payından daha düşük değere satılan konutlar var.
‘TİCARİ GAYRİMENKULDE DE FIRSAT VAR’
Sadece konut değil ticari gayrimenkulde de benzer fırsatlar var. Özellikle İstanbul’da amortisman süresi 2 yıl önce 25 yıl iken, şimdi bu 17 yıla kadar düştü. Benzer şekilde Ankara’da amortisman süresinin 2 yıl önce 22 iken, şimdi 15-16 yıla kadar gerilediğini görüyoruz. İzmir’de ortalama amortisman süresinin 2 yıl önce 25 yıl iken, şimdi 16 yıla kadar gerilediğini söyleyebiliriz.
KİRA ARTIŞLARININ DÜŞÜK KALDIĞI İLLER! İSTANBUL VE ANTALYA’YA DİKKAT
Son 1 yılda kira artışının en sınırlı kaldığı yerler yüzde 25 ile Muğla ve Antalya, yüzde 40 seviyesiyle Mersin’dir. Yüzde 40 seviyeleri ile İstanbul gibi bazı illerde konut kira artışları diğer illerimize göre düşük seviyelerde kaldı.
Bunun çok faktörü var. Özellikle Antalya için değerlendirdiğimizde Rusya-Ukrayna savaşında seyrin değişmesi, fiyatların yüksek ve şişirilmiş olması nedeniyle piyasanın biraz daha normalleşmesi etkili oldu. Muğla’da da benzer şekilde fiyatlarda afaki artışlar yaşanmıştı. Mersin, Antalya, Muğla ve İstanbul’da fiyatlar normalleşmeye başladı.
KONUTTA REEL BAZLI DÜŞÜŞ SÜRECEK Mİ?
Ben konut fiyatlarında reel bazlı gerilemenin artık çok hissedilebilir boyutta olacağını düşünmüyorum. Şu anki seviyelerin en dip seviyeler olduğunu değerlendiriyorum. Üretim maliyetlerine baktığımızda bugün bir konut satıldığında yerine yenisi inşa edilmek istendiğinde satış rakamlarının yüzde 40 daha yüksek olması gerektiği gözüküyor.
Biz yüzde 14-15'lik reel bazlı düşüşleri önümüzdeki aylarda kısıtlı göreceğiz. Düşüş konusunda bundan sonraki süreçte yavaşlamanın olacağını düşünenlerdenim.
YATIRIM AMAÇLI KONUTTA EN MAKUL BÜYÜKŞEHİR HANGİSİ?
Kira amortisman süreleri açısından Ankara gerçekten şu dönem için avantajlı. Kiralar son 1 yılda yüzde 60’ın üzerinde artarken, satılık fiyatları yüzde 25 seviyelerinde kaldı. Şu anda Ankara’da ortalama satılık metrekare fiyatları 23 bin TL civarında. Kira fiyatlarını da metrekarede 160 TL olarak kabul edersek, yaklaşık 12-13 yılda amorti eden örnekler görüyoruz.
Bu sadece Ankara özelinde değil, buna benzer olarak çeşitli illerimizde fırsatlar var. Burada bazı soru işaretleri var. Gerçekten bu konut bu kirayı ne kadar süre daha elde edebilir? O bölgede her zaman kira talebi olur mu? Kiralık dairenin boş kalma riski var mı? Ankara’da bu kriterlere dikkat etmek lazım. Ankara imarı açık alanı çok olan bir yer. İnşa edilmiş ama kiraya verilemeyen çeşitli bölgeler de var.
Ankara özelinde değil, kişilerin kendi memleketlerine yakın olan bölgeleri takip etmeleri daha sağlıklı olur. Mesela Adana’da 2 yıl önce 25 yıla kadar çıkan kira amortisman süreleri 15 yıla kadar düştü. Çanakkale’de daha önce 25-26 yıla kadar çıkan amortisman süresi 16 yıla kadar geriledi.
Kayseri’de 25 yıla kadar çıkan amortisman süresi 16 yıla indi. Aslında yatırım fırsatı birçok ilimizde var.”