Hızla artan kiralar nedeniyle, eski kiracıların ödediği bedel düşük kalınca ‘kira tespit davalarında’ rekor artış yaşandı. İstanbul’da bir ev sahibinin de aynı gerekçe ile açtığı davada ilginç bir kararla karşılaşıldı. Tarafların yeni kira için hazırlanan bilirkişi raporuna itirazı üzerine; “Yapay zekâdan da yararlanarak yeni bir rapor hazırlansın” denildi.
‘İLK KEZ BÖYLE BİR KARAR GÖRDÜM’
Söz konusu davada ev sahibini temsil eden avukat ve arabulucu Mahmut Tarhan yaşanan süreci şöyle anlattı: “Üsküdar merkezde bulunan evde kiracı 4 bin lira kira ödüyordu. Bölge rayici ise bugün 20 bin liranın üzerinde. Taraflar aralarında anlaşamayınca kira tespit davası açtık. Bilirkişi 7 bin 500 lira bedel belirledi. Bizim sunduğumuz emsal kira sözleşmeleri ve resmi kurumlardan gelen örnekler dikkate alınmadan, sadece kiracının sunduğu örnek üzerinden bir değerlendirme yapıldı. Bu raporla hakkaniyetli bir karar çıkamayacağı için rapora itiraz ettik.
16 Eylül’de, İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde verilen ara kararda, “Davacı vekilinin sunduğu kira sözleşmeleri de incelenerek, yapay zekâdan da yararlanarak tarafların rapora itirazlarının ek raporla değerlendirilmesine karar verildi” denildi. İlk kez bir mahkemede yapay zekâ göndermesi yapıldığını gördüm. Bu durumun yaygınlaşması ile her iki tarafın da mahkeme masraflarının azalacağını ve dava süreçlerinin kısalacağını düşünüyorum.”
Hakimlerin, hukuk bilgisi ile çözemeyeceği konularda uzman bilirkişilere başvurduğunu hatırlatan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör,
‘ÖRNEK TEŞKİL EDECEK’
“Örneğin bir alacağın varlığını ve miktarını tespit ederken mali müşavir ya da muhasebeci bilirkişilerinden yararlanılır. Ya da bir taşınmazın değerini ya da kira gelirini tespit etmek gerekiyorsa gayrimenkul değerleme uzmanlarına danışılır. Değerleme uzmanı da ilanlara ve taraflarca sunulan emsal sözleşmelerine bakarak kıyaslama yapar ve raporu düzenler. Söz konusu kararda da bilirkişi bir rakam belirlemiş ancak taraflar itiraz etmiş. Bunun üzerine mahkeme, yeni bir rapor istemiş ve bunu yaparken de bilirkişilerin yapay zekâdan yararlanmasını söylemiş. Bu noktadan sonra artık bilirkişiler sadece birkaç emsal sözleşme ya da ilan üzerinden rapor hazırlamayacak, yapay zekâdan yararlanarak dava konusu taşınmazın kira değerini tespit edecek.
Bu karar diğer mahkemelere de yol gösterecek ve kısa süre içerisinde yaygınlaşacak. Yapay zekâ bilirkişilerin manuel yapacağı araştırmanın çok daha iyisini daha kısa sürede yapacak. Yapay zekâ kullanılarak yapılacak olan tespitte onlarca belki de yüzlerce kıyaslama yapılacağından, doğruya en yakın rakam bulunmuş olacak” şeklinde konuştu. Alınan bu kararın başka davalara örnek teşkil edeceğini dile getiren Güngör, “Kira tespit davaları dışındaki davalarda da çok yakın zamanda yapay zekânın kullanılacağını düşünüyorum” ifadelerini kullandı.
KİRA TESPİTİ NASIL OLUYOR
Ev sahipleri 5 yılı geçen kiracılarına ‘kira tespit’ davası açabiliyor. Bu yolla ev sahibi ‘Kiram piyasa değerinin çok altında kaldı, yeniden belirlensin’ diyor. Yapılan son düzenlemeye göre; dava öncesi arabulucuya gidilmesi şart. Burada bir uzlaşma olmazsa dava süreci başlıyor.
Bu süreçte tarafların mahkemeye sundukları emsal kira sözleşmeleri inceleniyor. Ayrıca atanan bilirkişi söz konusu eve gidip inceleme yapıyor, güncel kira değerlerini araştırıyor ve bölgedeki emlakçılarla görüşüyor. Tüm bunların sonunda hazırlanan rapor ışığında hakim tarafından yeni kira bedeli belirleniyor.
Bilirkişi raporundaki rakam çoğu zaman yeni kira değeri olmuyor. Eski kiracının da korunması adına yüzde 10-20 hakkaniyet indirimi uygulanıyor.
YAPAY ZEKÂ NE YAPACAK
Peki yapay zekâ emsal kira değerine nasıl ulaşıyor? Bu soruyu, yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerlemesi yapan Endeksa’nın Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt’e sorduk, şöyle yanıtladı: “Konum, mülk tipi, alanı, çevresel faktörler, geçmiş emsaller ve piyasa trendleri gibi pek çok değişkenin dikkate alınması ile süreç işliyor. Yapay zekâ algoritmaları bu bilgileri işleyerek benzer mülklerin değerleri ile karşılaştırıyor ve istatistiki modeller oluşturuyor. Sürekli güncellenen veriler sayesinde, o günkü piyasa koşuluna göre en güncel kira ya da satış değeri tespit edilebiliyor.”