Online emlak platformlarında yer alan gayrimenkul ilanlarına yönelik düzenleme Resmi Gazete’de 31 Mayıs Salı günü yayımlanıp 1 Haziran itibariyle uygulamaya girdi. Yeni düzenleme ile ilan sitelerinde yer alan taşınır ve taşınmazlara ait tüm bilgiler, 1 aylık periyotlarla Gelir İdaresi Başkanlığı’na bildirilecek. Uygulamayla sahte ilan vererek gayrimenkul piyasasında spekülatif amaçlı fiyat artışlarının engellenmesi, aynı zamanda vergi kaçağının en aza indirilmesi ve piyasanın şeffaflaştırılması amaçlanıyor. Düzenleme piyasada da etkisini hızlı gösterdi. Düzenlemenin Resmi Gazete’de yayımlandığı ilk günde ilan sitelerinde kaldırılan ilan sayısı 2’ye katlanırken, silinen ilanların devamında da artarak sürdüğü belirtiliyor. Sistemin konutlarda oluşan köpük fiyatları bir nebze olsa da düşüreceği, ancak arz eksikliğinden dolayı enflasyon oranında artışların ise süreceği ifade ediliyor. Bununla birlikte sektör firmaları, silinen ilanların Facebook ve Twitter gibi denetlenemeyen sosyal medya alanlarına ya da online olmayan platformlara kaymasından endişeli.
Denetimler mal sahipleri ve emlak ofislerine olacak
Uygulamayla ilgili değerlendirme yapan Emlakjet Genel Müdürü Tolga İdikat, “Şu anda intibak dönemindeyiz. Sahte ilanlar konusunda hem Gelir İdaresi hem de Ticaret Bakanlığı’na çok fazla şikayet gittiğine dair duyumlar oluyordu. Piyasada fiyatları yukarı çekmek için bu tip ilanlar yayımlanıyor. Zaten gayrimenkul biraz emsale göre gidiyor. Bölgedeki fiyatları gören mal sahipleri fiyatları artırıyor ve yapay bir enflasyon oluşuyor. Bu nedenle böyle bir karar alınmış olabilir” dedi. Ayrıca kayıtdışı ekonomiyi engelleyerek vergi kaybını minimuma indirmenin hedefl endiğini anlatan İdikat, “Uygulama kapsamında ilan siteleri, artık Gelir İdaresi’nin Bilgi Transfer Sistemi’ne ilan sahibinin kimlik bilgileri, onu yayımlayan emlak firmasının kimlik bilgileri, ticaretle ilgili bilgileri, ilgili taşınmaz adresin ve herhangi bir ilan yayından kalktığında neden kalktığıyla ilgili bilgileri aylık olarak düzenli verecek” dedi.
“Uygulama açısından riskler var”
Gayrimenkul sektörünün en büyük probleminin verilerin şeffaf olmaması olduğunu dile getiren İdikat, “Bir gayrimenkulün belediyede rayici farklı, tapuda değeri farklı, listelenen değeri farklı. Bu da herhangi bir uygulamanın önünde engel teşkil ediyor. Dolayısıyla düzenlemeye niyet olarak pozitif bakıyorum. Ama uygulanabilirlik açısından riskler var. Konuştuğumuz bazı emlakçılar, ‘O zaman ben de ilan sitelerinde yayınlamam. WhatsApp gruplarında, Facebook, Instagram gibi platformlarda yayınlarım’ diyorlar. O zaman bu verileri alamazlar. O mecralara yönelim de Türkiye’nin yerel girişimlerinden paranın o tarafa kayması gibi bir risk oluşturabilir” yorumunda bulundu.
“Denetimi zor”
Bu işin denetim tarafının da zor olacağını dile getiren Tolga İdikat, “Sadece bizim sitemizde 100 bin ilan giriyor, 100 bin ilan çıkıyor. Bunları kim arayacak, kim denetleyecek? Bu açıdan pratikte biraz zor olacak” dedi. Normalde her gün 3 bine yakın ilanın siteden kalktığını belirten İdikat, “Kararın Resmi Gazete’de yayımlandığı ilk gün 7.500, ikinci gün 8.000 ilan silindi. Demek ki bir grup tedirgin oldu ve düzenleme ilk aşamada amacına ulaşmış oldu” diye yorumladı.
“Cezadan bahsedilmiyor”
Sistemde şu anda bir cezadan bahsedilmediğini söyleyen İdikat, “Örneğin 1 milyon liraya satışa çıkardık. Sonra ilan kaldırıldı. Sadece ‘Niye kaldırıldı?’ diye soracaklar. Fakat kişi kaç TL’den satıldığını beyan etmek zorunda kalacak. Burada bir ceza durumu yok. Gerçekten var olmayan ilanları yakalamayı amaçlıyorlar. İşini doğru yapanlara yönelik bir işlem beklemiyorum” dedi. Ayrıca düşük fiyattan ziyade çok pahalıya satanlarda problem oluşmasını beklediklerini ifade eden İdikat, şunları söyledi: “Ceza mekanizması hâlâ net değil. Gelir İdaresi bunu takip edecek. Amaç doğru verilerin sisteme girilmesi ve kayıtdışılığın engellenmesi.”
“Fiyatları yükseltir”
Bu uygulamanın, ilan sitelerini daha disiplinli ve kontrol edilebilir şekilde iş yapmaya zorlayacağını kaydeden TURYAP Genel Müdürü Kemal Karadağ, “Uygulama kapsamında artık sadece gerçek anlamda sözleşmesi yapılan ilanlar girecek. Bu yönetmeliğin esas amacı emlak alım satım ile ilgili kaçağı önlemek. Dolayısıyla uygulama ile spesifik olarak emlak firmalarından ziyade, esas aranılan şey emlak alım satımında oluşan emlak vergisinin doğru verilmesini sağlamak. Çünkü insanlar tapuda gerçek fiyatını düşük gösterebiliyorlar. Bankadan 1 milyon TL kredi çekip, evin fiyatını 500 bin TL gösterebiliyorlar. Neden bu kadar kredi çekip böyle yapanlara yönelik geçtiğimiz dönemde çıkan yasayla geriye dönük cezalar kesildi. Bu düzenlemede de maksadın aynı olduğunu düşünüyorum” diye konuştu. Uygulamanın fiyatlar üzerindeki etkisi hakkında da konuşan Karadağ, “Bence fiyatları çıkarır. Çünkü uygulama en çok mülk sahiplerini etkileyecek. Çünkü tapu harcının bir kısmını mülk sahibi de ödüyor. Ayrıca bir konut 5 yıl içinde satıldığında oluşan değer artışından dolayı mülk sahibi emlak kazanç vergisi ödüyor. Dolayısıyla değer ne kadar düşükse o kadar az ödüyor. Şimdi gerçek fiyatlar olunca mülk sahibi bu farkı birinden çıkarmak zorunda kalacaktır. Genele yayılmasa da bu tarz artışları da duyacağız. Bu nedenle kısa vadede fiyatları yükselteceğini düşünüyorum” dedi. Aynı zamanda sitelere ilan vermeden satma yoluna gidileceğini de kaydeden Karadağ, “Bu durum emlak firmalarına kısa vadede fayda sağlayacak. Ya da ilan sitelerinde düşük fiyat verip, ikili görüşmelerde bunu artırma yoluna gidebilirler. Ancak birkaç yıl içinde vadede ise fiyat neyse o verilecek. Çünkü sistemin bütün açıkları kapatılacak” yorumunu yaptı.
Fahiş fiyatı engelleyecek
Sektörde oluşan yüksek fiyatlara karşın, hükümetin online emlak portallarına satılık ve kiralık ilanlarını Gelir İdaresi’ne bildirme zorunluğu getirdiğini aktaran Zingat.com Satış Direktörü Eser Karaismailoğlu, çalışmayla hükümetin fahiş fiyatların önüne geçmeyi hedefl ediğini kaydetti. Aslında 9 Mayıs’ta açıklanan düşük faizli konut kredi paketinden sonra Gelir İdaresi Başkanlığına zaten günlük bazda raporlama yapmaya başladıklarını söyleyen Karaismailoğlu, “Şimdi regüle hale getirildi. En büyük faydası gerçeği yansıtmayan ‘fake’ ilanların olmaması olacak. İlanda olanlar mülk sahibinin izni ve onayı ile olacak. Biz de artık her ayın son günü bunu Gelir İdaresi’ne bildirmiş olacağız” dedi. Düzenleme ile birlikte online emlak sitelerinde günlük kapanan ilan sayısının iki katına çıktığını söyleyen Karaismailoğlu, karar kısa vadede ilan sayısının yüzde 20 azalmasına neden olacağını, bu ilanların sosyal medya kurumlarına alanlarına kayacağını söyledi. Düzenlemenin fiyatları kontrol altına alacağını öngördüklerini aktaran Karaismailoğlu, “Fiyatlar orta ve uzun vadede aşağı yönlü hareket edebilir. Talebin daraldığı bir ortamda fiyatlar yukarda kalıyorsa zaten iner. Arzda derinleşme olmadıkça kısa vadede fiyat artışı öngörmüyoruz” diye konuştu.
Daha geniş bir süreye ihtiyaç var
Tapu.com kurucu ortağı Emre Erşahin, “Tebliğ, internet ortamında yayınlanan taşınır ve taşınmaz ilanlarının yarattığı kayıt dışı ekonomiyi önleyecek olması anlamında önemli bir adım” diye yorumladı. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan “İlgili tebliğin amacı genel olarak asılsız ilanların ortadan kaldırılması ve fahiş fiyat artışının engellenmesine yönelik. Emlak işletmeleri tebliğde geçen aracı hizmet sağlayıcısı olmayıp, ilan veren kişiler hükmünde görünüyor. Eğer emlak işletmesinin ayrı bir web sitesi de var ve ilanları bu site üzerinden yayımlıyor ise tebliğdeki yer sağlayıcı olarak da değerlendirilebilir. Düzenleme ile yer sağlayıcıları, yani portallar üzerinden ilan verenler, verdikleri ilanlara yönelik olarak mülkiyet sahibine ilişkin bilgilerin de bildirmek zorunda olacak. Emlak işletmelerinin kendi firmalarına ait web siteleri varsa, alt yapısını bu düzenlemeye uygun hale getirmeleri gerekecek. Söz konusu uygulama ile sahte ilanların, yetkisi olmadan ilan girişi yapan sahte aracıların engellenmesi hedeflenmekte" ifadelerini kullandı.