İzmir’de kentsel dönüşüm kapsamında 3 bin konut inşa ettikten sonra sistemi yanlış bulduğu için 2018 yılında kentsel dönüşüm işlerini tamamen bırakan Biva Mimarlık yönetim kurulu başkanı Vahap Yılmaz, kentsel dönüşüm projeleri ile ilgili tavsiyelerde bulundu.
Kentsel dönüşüme girecek olan bir binanın sahiplerinin 20 firmadan teklif aldığını ve sürekli fiyat kırdığını belirten Yılmaz bu nedenle hem inşaat kalitesinin düştüğünü hem de ilk başlarda cazip geldiği için işi kabul eden müteahhitlerin projeyi yarım bırakmak zorunda kaldığını ifade etti.
Yılmaz, İzmir’deki Müteahhitler Federasyonu ve derneklerin öncülüğünde müteahhitlerin ortak bir birim fiyat belirlenmesini ve firmaların performanslarına göre iş alması gerektiğini söyledi.
MÜTEAHHİT MALİYETİN ALTINDA TEKLİF VERECEK DURUMA GELİYOR
Vahap Yılmaz konu ile ilgili olarak şu ifadelere yer verdi, “Kentsel dönüşüme girecek olan bir binanın malikleri önce riskli yapı tespiti yaptırıyor, projeyi hazırlıyor. Daha sonra müteahhitten teklif almaya başlıyor. Bir apartman gidip 20 firmadan teklif alıyor. Müteahhitlerin fiyatlarını birbiriyle kıyaslayıp fiyatı düşürmeye çalışıyorlar. Bazen öyle bir duruma geliyor ki müteahhit maliyetinin altında bir teklif verecek duruma geliyor. Müteahhit bunu sonuca götüremediği için yarım kalmış onlarca proje var. Düşük teklif veren müteahhitlere ilk başta cazip geliyor. Şu fiyata satarım diyor, satamayınca da projeyi sürdüremiyor. Mülk sahipleri fiyatları birbirine kırdırarak müteahhitleri yok olma yönüne götürmesinler.”
FEDERASYONLARIN ÖNDERLİĞİNDE FİRMALAR BİR ARAYA GELİP BİRİM FİYAT BELİRLEMELİ
Mülk sahipleri nasıl bir yapı yapmak istediğine karar verdikten sonra bir sınıf belirlesin diyen Yılmaz sözlerini şu şekilde sürdürdü, “A sınıf, B sınıf veya C sınıf bir inşaat kalitesi istiyoruz desin. Her sınıf için müteahhitlik karı dahil bir birim fiyat oluşturulsun. Bu kriterlere göre bir müteahhit grubu seçilsin. Beton ve Demir fiyatları nasıl birbirine yakın fiyatla satılıyorsa müteahhitler de birbirine yakın teklifler vermeli. İzmir’deki inşaat maliyetleri belli. İzmir’de kentsel dönüşüm yapan firmalar belli. Birim fiyatları belirlemek zor değil. Kentsel dönüşümde faaliyet gösteren firmalar bir araya gelip bir deklarasyon ile birim fiyatları belirlesin. Birim fiyatlar belirlendikten sonra firmalar kendi performanslarına göre iş alabilsin. Hangisi daha iyi tasarım ve uygulama yaparsa işi o alsın. Birim fiyatlarının belirlenmesi ve firmaların ortak hareket etmesi konusunda federasyonlar görev almalı” dedi.
İNŞAAT SINIFINA GÖRE VE ZEMİN UYGULAMASINA GÖRE BİRİM FİYATLAR DEĞİŞİR
İnşaat birim fiyatı belirlenirken inşaat sınıfının ve zemin iyileştirme uygulamasının dikkate alınması gerektiğini belirten Yılmaz, “Zemin iyileştirme konusunda yönetmelik çok geniş. Öyle zeminler var ki fore kazık kullanmak zorundasınız. Ama yönetmelik o kadar geniş bırakmış ki jet grout da yapabilirsiniz. Fore Kazık yapacak firma farklı teklif veriyor, jet grout yapacak firma farklı. Fore Kazık ile yapılacak binaların birim maliyeti ile Jet grout ile yapılacak binanın birim maliyeti ayrı olarak teklif edilmeli” dedi.
SERMAYESİ OLMAYAN VE TEMİNAT YATIRAMAYAN FİRMALAR ELENDİ
Kentsel dönüşümde teminat şartı getirilmesi ve inşaat seviyesine göre satış yapılabilmesi gibi yenilikleri olumlu olarak değerlendiren Yılmaz, “Önceden hiç adını duymadığınız firmalar gelip bizden daha düşük teklifler veriyordu. Sermayesi yeterli olmayan firmalar da temelden daireyi satar inşaatı yaparım mantığıyla teklif veriyorlardı. Kentsel dönüşümde yapılan düzenlemeler ile bu sorunlar çözüldü. Artık sermayesi olmayan ve teminat yatırmayan firmalar iş yapamıyor. İnşaatın tamamlanma oranında satış yapma düzenlemesi de çok doğru bir karar oldu. Bence teminat oranı az bile. Yeni sistemle beraber bu işi doğru yapacak firmaların üstte kalması gerekiyor.”
İLÇE BELEDİYELERİ BÜYÜKŞEHİR’E DESTEK OLMALI
Vahap Yılmaz İzmir’de kentsel dönüşümün yavaş ilerlemesini şu şekilde açıkladı, “Bakanlık ve yerel yönetimler arasındaki inatlaşma ve iletişim kopukluğu İzmir’de kentsel dönüşümün yavaş ilerlemesine neden oluyor. Yerinde dönüşüm modeliyle ilgili olarak çok ciddi çalışmaların yapılmadığı görüşündeyim. Vatandaşlarla uzlaşırsanız dönüşümü hızlandırırsınız. İlçe belediyelerinin uzlaşma ofislerini kurup Büyükşehir Belediyesi’ne destek vermesi gerekiyor. İnsanları ikna edip, kazanımlarını anlatması gerekiyor. Çok fazla bilgi kirliliği var.”
VANDAŞLARIN BU ÜCRETLERİ ÖDEYECEK GÜCÜ YOK
100 metrekarelik bir evin inşaat maliyetinin 300 bin ile 450 bin TL arasında değiştiğini belirten Yılmaz son olarak şunları ekledi, “Devlet 200 bin TL düşük faizli kredi desteği sağlıyor. Evlerini dönüştüren vatandaşlar orta gelirliler. Bu insanların bu ücretleri verecek imkanı yok. Devlet inşaat maliyetinin bir kısmını teşvik olarak vermeli. Bu teşvikler Mavişehir-Bostanlı gibi gelir düzeyi yüksek olan yerlerde değil orta ve dar gelirli vatandaşların yaşadığı yerlerde verilmeli.”