BARINMA SORUNU ARTIYOR
Pandemi sonrası konut fiyatlarındaki hızlı yükseliş, tüm dünyada barınma sorununu beraberinde getirdi. Türkiye’ye özgü yüksek enflasyon ve kira artışları da eklenince, bu sorun ülkemizde daha da can yakıcı bir hal almaya başladı. Hükümet, TOKİ kanalıyla bu soruna çözüm ararken bir süredir rezidans, ofis ve büro gibi yerlerin de konuta dönüştürülmesi tartışılmaya başlandı. Peki bu girişim, barınma sıkıntısını ortadan kaldırır mı? Kocaeli Emlakçılar Odası Başkanı Alpay Hacıoğlu’na göre çok zor. Hacıoğlu’nun bu konuda görüşleri şöyle:
CİNS DEĞİŞİKLİĞİ ŞART
“Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum 4 milyon metrekare arz fazlası ofisin konuta dönüştürüleceğini duyurdu. Bu, 50 bin yeni konut demek oluyor. Açıklanan yeni yöntemle beraber var olan iş yerlerinin, ofislerin ve hem iş yeri hem de konut olarak kullanılan yapıların konuta döndürüleceğini anlıyoruz. Bu yapıların ruhsatı ticariden konuta çevrilecek. İş yeri ve konut olarak kullanılan yapılar kat mülkiyeti kanuna göre inşa edildi. İşletmesini açan ve aynı ortamda yaşayan insanların o yapıları konuta döndürmesi için cins değişikliği yapması gerekiyor.
SAHİPLERİ İSTEMEZ
Bahsi geçen yapılarda tadilat yapılırken değer kaybı yaşanacak. Değer kaybı olduğu için mal sahipleri bir iş yerine göre daha düşük kiradan o yerleri vermek durumunda kalacak. Kimse mülkünün değer kaybı yaşamasına izin vermez. Bu karar ancak bundan sonra yapılacak olan projelerde uygulanabilir. Çünkü projeler çizilmiş, ruhsatlar alınmış, harçlar ödenmiş, tapu işlemleri yapılmış. Değişim için cins değişikliği şart ama birey buna neden masraf etsin? Cins değişikliği yapmadan ofisler, iş yerleri ve hem iş yeri hem konut olan yapıların konuta dönüştürülmesi mümkün değil.
EŞİTSİZLİK YARATIR
Kocaeli’nin her ilçesinde, her caddesinde ticari ruhsatlı yerler var. Kaldı ki bu yerler konut yapılacaksa Kocaeli’nin neresinde olursa olsun 3 kata, dubleks ise 3.5 kata izin veriliyor. Ticari ruhsatlı binalarda durum farklı. Bu tür yapılarda 4.5 kata izin veriliyor. Vatandaş 4.5 katlı rezidans ve ofis yapmış, bu da toplum arasında eşitsizlik oluşturabilir. Resmiyette ticari ruhsatı olan bir yeri meskene çevirmek gerekecek. Çevrilebilir hatta Bakanlık ‘Cins değişikliği yapıyorum’ derse yapılabilir ama mevcut yapıların dönüştürülmesi kolay değil.
SOSYAL KONUTLAR HIZLICA YAPILMALI
Açıklamada kullanılmayan iş yerleri dönüştürülecek deniliyor ama bu sadece kağıt üzerinde konut sayısını artırmış olacak. Konut sıkıntısına ya da fiyat artışının durmasına vesile olmayacak. Kira ve konut satış fiyatlarının düşmesi için sosyal konut projelerinin hızlı bir şekilde hayata geçirmesi gerekiyor. Üretilmesi planlanan ve üretilmesi gereken konutların uygun fiyatlardan satışa sunulmalı. 600 bin lira bedelle satın alınan bir konutta kira beklentisi bin, bin 500 lira seviyesindedir. Ama 1 milyon liraya alınan bir konutta kira beklentisi muhakkak 2 ila 4 bin lira arasında olacaktır.
SATIŞLAR DÜŞÜYOR
Son dönemde tüm bankalar konut kredisi verme noktasında sıkıntı yaşanıyor. Özel bir banka yüzde 40’a kadar konut kredisi veriyor fakat faiz oranı çok yüksek. Kamu bankaları yüzde 30, yüzde 35’e kadar konut kredisi verebiliyor ki o da 300 bin lira, 400 bin liraya kadar oluyor. Konut satışları düşüyor, bunda birçok etken var. 2021’de 2 bin lira kiraya konut vardı. O konutun kirası bugün 4 bin lira. Bunun sebepleri inşaat maliyetlerindeki artışlar, yabancı uyruklu vatandaşların sayısının yükselmesi, dövizde yaşanan artışlar, yabancı uyruklu vatandaşların her söylenilen kira bedelini kabul ediyor olması, öğrencilerin teklif edilen rakamlara onay vermesi.
YÜZDE 25 UYGULANMIYOR
Yüzde 25 kira artışı uygulanmıyor, bu durum ev sahiplerinin kiracılarını taciz etmelerine neden oluyor. Korkarım, bundan sonraki süreçte ev sahipleri ile kiracıları daha çok karşı karşıya göreceğiz. Bu durum da yıl sonuna kadar devam edecek gibi görünüyor. Toplum sanıyor ki bu fiyatları emlakçılar yükseltiyor ama böyle bir şey yok. Devlet tarafından üretilen konutların satın alınan kişi tarafından en az 5 yıl sonunda satabilme şartı getirmesi gerekiyor. Çünkü vatandaş 100 bin liraya evi alıyor. Ama tapuyu alınca rakam 300 bin liraya satışa çıkıyor. Bu olmaz."