Eldeki gayrimenkulün (ev, işyeri, arsa, arazi) satışından elde edilen kazançlar, değer artış kazancı kabul ediliyor. Gayrimenkulün edinme şekli, elde bulundurma süresi ve elde edilen kazanç tutarına göre de ortaya çıkan kazancın beyan edilip, vergi ödenmesi gerekiyor.
Gayrimenkullerin edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satılması halinde elde edilen kazanç vergiye tabi. Ancak edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması halinde, tutarı ne olursa olsun elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılmıyor. Dolayısıyla elde edilen kazanç için beyanname verilmesi ve vergi ödenmesi gerekmiyor.
Yine, ivazsız (bedelsiz) olarak (bağış, veraset) edinilen gayrimenkullerin satılmasından sağlanan kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilmiyor. İvazsız edinilen gayrimenkullerde elde bulundurma süresi de aranmıyor. Gayrimenkul 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl, ne kadar süre ile elde tutulmuş olursa olsun, elde edilen kazanç vergilendirilmiyor.
11.000 TL istisna var
Gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesinde, 2016 yılı için 11 bin TL istisna uygulanıyor. 5 yıl içinde yapılan gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi için kazanç tutarının, 11 bin TL’lik istisna tutarını aşması gerekiyor. Kazancın 11 bin TL’yi aşmaması halinde beyan edilmesi gerekmiyor. Başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmiyor.
Satış kazancı
Gayrimenkul satışından doğan kazancın vergilendirilmesi için;
Satılan gayrimenkulün, bir bedel karşılığında edinilmiş olması,
Edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmış olması,
Kazancın, elde edildiği yıl için belirlenen istisna tutarını aşması gerekiyor.
Elde tutma süresi
Gayrimenkulün elde bulundurma süresine ilişkin beş yıllık sürelerin hesaplanmasında edinme tarihi ile satış tarihi gün, ay ve yıl olarak dikkate alınıyor.
Örneğin, 25 Nisan 2015 tarihinde edinilen gayrimenkulün beş yıllık elde bulundurma süresi 25 Nisan 2020 tarihinde doluyor. Gayrimenkul bu tarihten sonra satılmışsa, elde dilen kazanç vergilendirilmiyor.
Alım tarihi önemli
Dört ve beş yıllık sürelerin hesabında iktisap (edinme) tarihi olarak;
Satın almada tapuya tescil tarihi,
İnşa edilen gayrimenkullerde yapı kullanma izin belgesinin (iskânın) alındığı tarih,
Kooperatif ortaklarına tahsis edilen gayrimenkullerde tahsis tarihi,
Arsa karşılığında alınan konut ve işyerinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih, dikkate alınıyor.
Cebri (zorla) icra ve şüyuun izalesiyle (ortaklığın kaldırılmasında) edinme halinde tapuya tescilden önce resmi işlemlerin tamamlanmasıyla iktisap gerçekleşiyor.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile teslim alınarak kullanılmaya başlanan gayrimenkulün iktisap tarihi ise taşınmazın tasarruf hakkının mükellefe bırakıldığı tarih oluyor.
1 SORU 1 CEVAP
Hem konu kira geliri hem iş yeri kira geliri olan emekli bir kişi gelirini beyan ederken gelir olarak aldığı emekli maaşını da beyan etmek zorunda mı? Emekli maaşı vergisi ödenmiş bir maaştır diye biliyorum. Ama geçen yıllarda Göztepe vergi dairesi çalışanları gelir olarak emekli maaşının da belirtilmesi ve bununda vergi matrahına katılması gerektiğini belirterek böyle bildirim yapılmasını istediler. Doğru olanı nedir, bilgi verebilir misiniz? (Asiye E.)
Size yanlış bilgi verilmiş; emekli aylıkları için gelir vergisi ödenmesi söz konusu değil. Emekli ve bunların dul ve yetimlerinin aylıkları için gelir vergisi kanununda herhangi bir yükümlülük öngörülmüyor. Emeklilerin (dul ve yetimlerinin) emekli aylıkları dışında başka gelirleri olduğunda emekli aylıkları hiçbir şekilde beyan edilmez.
Kazanç nasıl hesaplanır?
2016 yılında satılan gayrimenkulün değer artış kazancı hesaplanırken:
Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.
Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.
Ortaya çıkan kazançtan 2016 yılı için belirlenen 11.000 TL istisna düşülecek.
Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15’ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.
Satış kazancı, 27 Mart Pazartesi günü mesai bitimine kadar beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksit halinde ödenecek.
ÖRNEK:
2012’nin kasım ayında 100 bin TL’ye alınan gayrimenkul, 2016 Şubat ayında 150 bin TL’ye satıldı. Satış, 5 yıl içinde gerçekleştiği için elde edilen kazanç, değer artış kazancı sayılacak. Ancak, kazancın vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini belirlemek için aşağıdaki hesaplamaların yapılması gerekecek. Endeksleme, gayrimenkulün maliyet (edinme) bedeli olan 100 bin TL üzerinden yapılacak.
1 SORU 1 CEVAP
Sayın hocam, 1995 yılında aldığımız daireyi 2016 Ekim ayında sattık. Kira geliri vergisi mükellefi olduğumuz için sattığımız dairenin vergi dairesine bildirme zorunluluğumuz var mıdır? (Ahmet A.)
2016 yılı Ekim ayına kadar elde ettiğiniz kira gelirini beyan etmeniz gerekiyor. Dairenin satıldığını vergi dairesine ayrıca bildirmenize gerek yok.
Endeksleme oranının hesaplanmasında esas alınacak ÜFE endeks değerleri Ekim 2012 için 204,15; Ocak 2016 için 250,67 olup, endeksleme de esas alınacak oran; (250,67-204,15) / 204,15 = 0,230
Endekslenmiş bedel (iktisap bedeli); (1 + 0,230) x 100.000 = 123.000 TL
Safi kazanç ise; 150.000 123.000 = 27.000 TL olacak ve 2016 yılı istisna tutarı olan 11.000 TL’yi aştığı için beyan edilmesi gerekecek.
Vergi şöyle hesaplanacak:
2016 yılı değer artış kazancı: 27.000 TL
İstisna tutarı: -11.000 TL
Safi irat (vergi matrahı): 16.000 TL
Ödenecek gelir vergisi: 2.570 TL