COVID-19 salgınının 2020’nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor.
Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında yüzde 31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı.
İSTANBUL OFİS PİYASASI
Mevcut Durum
COVID-19 salgının mart ayının başlarında Türkiye’ye de sıçraması ile beraber İstanbul Ofis Piyasası’ndaki
sürmekte olan “Kiracı Piyasası” devam ediyor. 2020 ilk yarı itibarıyla, kira fiyatları ve boşluk oranlarını değerlendirdiğimizde ofis piyasasında COVID-19 etkilerinin henüz piyasa verilerine yansımadığını söyleyebiliriz. Geçici olarak kapanan ofisler ile birlikte benimsenen uzaktan çalışma modeli, ilk tepki olarak firmaların kiralama alanı ihtiyaçlarını düşürmelerine sebep oldu. Bu dönemde kiralama işlemlerinde önceki dönemlere kıyasla düşüş gözlemlememizin yanı sıra, pek çok firmanın esnek çalışmayı kalıcı hale getirdiği haberlerini alıyoruz. Bunun yanı sıra sosyal mesafe kuralının ofislerde de uygulanmaya başlamasıyla kişi başı kullanılan ofis alanı arttı. İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir.
İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2020 yılı ilk yarı sonunda 2.657,834 metrekare seviyelerinde bulunuyor. 2020 yılı ilk yarısında yaklaşık 31.700 metrekare yeni kiralama işlemi gerçekleşti. Bu işlemlerin yüzde 33’lük bölümü MİA bölgesinde, yüzde 25’i Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde gerçekleşti. Bu bölgeleri yüzde 21 oranı ile Maslak bölgesi takip ediyor.
Kira Rakamları ve Boşluk Oranları
Türk Lirası (TL) bazında ofis kiraları 2020 yılının ilk yarısında, 2019 yılının ikinci yarısına göre sınırlı da olsa arttı. 2020 yılı ilk yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı ofis binalarının ortalama kirası 101TL/m²/ay olarak gerçekleşti. Geçen yılın ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında TL cinsinden kiralar yaklaşık yüzde 1 oranında artarken, ABD Doları cinsinden kiralar ise yaklaşık yüzde 14 oranında azaldı.
2020 yılının ilk yarısında Maslak bölgesinde A sınıfı ortalama kira rakamları TL bazında yüzde 8 oranında azalırken diğer tüm bölgelerde kira rakamlarında küçük de olsa artış gözlemlendi. Kavacık bölgesinde ise ortalama kira rakamları sabit kaldı.
İstanbul genelinde kira rakamlarının nerdeyse değişmeyerek çok az oranda artması, ofis stokundaki erimeyi hızlandırarak ortalama boşluk oranını azalttı. A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı İstanbul genelinde 2020 yılının ilk yarısında geçen yılın ikinci yarısına göre düşerek yüzde 28.56 olarak gerçekleşti.
Getiri Oranı
2017 yılsonunda yüzde 7,5 seviyesine ve 2018 yılı ikinci çeyrek sonunda da yüzde 8 seviyesine yükselen ofis getiri oranları, 2020 ilk yarısı itibarıyla yüzde 8 seviyelerinde kalmaya devam ediyor.
Sonuç ve Tahmin
Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 580.809 metrekare ofis alanı bulunuyor. Stoka eklenecek bu ofis alanının yüzde 52’si Kozyatağı/Ataşehir, yüzde 34’ü MİA ve yüzde 14’ü Maslak bölgelerinde yer alıyor. Gelecek stok içerisinde yer alan planlama aşamasındaki inşaatı başlamamış birçok projenin COVID-19 salgını nedeniyle ertelenmesi veya iptal edilmesi bekleniyor.
Pandemi sebebiyle oluşan “yeni normale” geçiş ve ofislere dönüşün başlamasıyla birlikte, ofis piyasasındaki COVID-19 etkilerini önümüzdeki dönemde daha net gözlemleyeceğiz. Sosyal mesafe uygulaması kişi başı ihtiyaç duyulan ofis alanını arttırıcı etki yaparken; uzaktan ve vardiyalı çalışma uygulamalarının artması ofis alanı ihtiyacını azaltıcı etki yaratıyor. Ofis piyasasında kira ve boşluk oranlarının seyrini bu uygulamaların ne kadar yaygınlaşacağı ve kalıcı olacağı belirleyecek. Ancak, genel anlamda uzaktan çalışma uygulamalarının daha baskın hale gelerek, önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını arttırma ve kira rakamlarını düşürme yönünde baskı oluşturacağını bekliyoruz.
İSTANBUL ENDÜSTRİYEL PİYASASI
2020 yılı ilk yarısında, endüstriyel ve lojistik piyasasına da COVİD-19 salgını yön verdi. Piyasada genel anlamda kiralama ve satın alma faaliyetleri yavaşladı. Ancak, diğer sektörlere kıyasla salgının olumsuz etkilerinin en az yaşandığı piyasa lojistik pazarı oldu. Endüstriyel tesislerinde üretimin yavaşlaması ve yer yer durmasına karşın, bu dönemde e-ticaretin artmasıyla özellikle şehir lojistiği (son kilometre lojistiği) tesislerine olan talep arttı. Firmaların kısa vadeli sözleşmelerle (3-9 ay), ek depo alanı arayışları arttı.
Endüstriyel Bölgeler
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası’nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası’nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli İli ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun yüzde 56‘sı kiralanabilir alandan oluşuyor. Toplam 4.894.621m² büyüklüğündeki kiralanabilir endüstriyel alan stokunun boşluk oranı yüzde 17 olarak kaydedildi.
2020 yılı ilk yarısında, 2019 yılına kıyasla hemen hemen her bölgede boşluk oranlarının düştüğünü gözlemliyoruz. Özellikle son kilometre lojistiğine olan talebin artmasıyla şehir merkezine yakın olan Dudullu bölgesinde boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu.
Bu dönemde en önemli gelişme Migros ve UPS firmalarının Esenyurt’taki ASC Mimarlık binasında yaptığı toplam 108.000m² büyüklüğündeki kiralama işlemleri olarak kaydedildi. TL bazında ortalama kira rakamları Tuzla, Gebze ve Çorlu dışındaki bölgelerde arttı. Önümüzdeki 12 aylık dönemde TL bazında lojistik ve endüstriyel tesis kira rakamlarındaki değişimin döviz kuru seyrine bağlı kalacağını ve nitelikli tesislerdeki kira artışının devam edeceğini düşünüyoruz.
COVID-19 etkisiyle birlikte uzun vadede, tedarik zincirlerinde Çin’den uzaklaşan bir değişim bekliyoruz. Üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (on-shoring) bir değişim geçirmesi bekleniyor. Bu sebeple, COVID-19’un kısa dönemli etkileri ortadan kalktıktan sonra coğrafi konumu ve maliyet avantajıyla Türkiye’nin Çin’e alternatif önemli bir üretim merkezi olarak ön plana çıkacağını düşünüyoruz. Lojistik ve endüstriyel tesislerdeki getiri oranları yüzde 9,5 seviyelerinde seyretmektedir ve kısa vadede bu seviyelerde kalacağını tahmin ediyoruz.
İSTANBUL PERAKENDE PİYASASI
Bütün dünyayı etkileyen COVID-19’un, mart ayının başından itibaren Türkiye’de patlak vermesinin ardından, tüm diğer sektörler gibi perakende sektörü de yoğun olarak etkilendi. Virüsün 2020 yılının mart ayı içerisinde etkisini gittikçe artırması, alınan önlemler kapsamında Türkiye genelinde birçok AVM’nin geçici süreyle faaliyetlerine ara vermesine sebep oldu. Mart ayının 2’inci yarısından itibaren faaliyetlerini geçici olarak durduran alışveriş merkezleri, mayıs ayıyla birlikte COVID-19 ile mücadeleye uyumlu hale getirilerek çeşitli bölgelerde tekrar faaliyete başladı. 1 Haziran normalleşme sürecinin başlaması ile birlikte, tamamı açılan alışveriş merkezlerinin bazılarında ise mağazalar münferit olarak kapalı.
Arz
2020 yılı ilk yarı itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 431 alışveriş merkezinin toplam
kiralanabilir alanı 13.180.615m2 büyüklüğündedir. Toplam kiralanabilir alan 2019 yılının ilk yarısına göre yüzde 3 oranında artış gösterdi.
2020 yılının ilk yarısında 6 adet alışveriş merkezi açıldı. Önümüzdeki dört yıl içinde 49 yeni alışveriş merkezi açılması planlanmakta olup, açılacak alışveriş merkezleriyle birlikte toplam kiralanabilir alanın
15.578.810 metrekareye ulaşması bekleniyor. Ancak, planlanan ve yapımı devam eden alışveriş merkezlerinde pandemiden dolayı gecikmeler veya iptaller olacağını düşünüyoruz. 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, 2020 yılının birinci yarısı itibariyle Türkiye geneli için ortalama 159 metrekare düzeyine ulaştı. Türkiye’de 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan sıralamasında ilk 10’a giren iller bir sonraki sayfada yer alıyor.
Nüfusu 500.000’in altında olup ilk 10’a giren Bolu, Edirne, Nevşehir illeri dikkat çekiyor. Ankara ve İstanbul arasında orta nokta konumunda olan Bolu 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre 283m² ile üçüncü sırada yer alıyor. Türkiye’nin nüfus bakımından en kalabalık dördüncü ili olan Bursa 2020 yılında 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan sıralamasında 9. sıradan 8. sıraya yükseldi. Türkiye’nin toplam nüfusunun yüzde 25’ini oluşturan İstanbul ve Ankara illeri, ülkedeki toplam alışveriş merkezleri kiralanabilir alanının yüzde 49’unu oluşturuyor.
İstanbul’da toplam 122 adet AVM bulunurken 2023 yılına kadar bu stoka eklenmesi planlanan 9 yeni AVM daha bulunuyor. İstanbul’daki AVM’lerde getiri oranı, Getiri Oranı Grafiği’nde gösterildiği gibi 2020 yılı birinci yarı itibariyle yüzde 9’a yükseldi.
Talep
COVID-19 dolayısıyla haziran ayına kadar kapalı olan alışveriş merkezlerinde yılın ilk yarısının çoğunda ciro endeksi ve ziyaret sayıları ölçümleri yapılamadı. En son Ocak 2020’de ölçülen Alışveriş Merkezi Ciro Endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 27 oranında artarak 340 puana ulaştı. Buna karşılık Alışveriş Merkezi Ziyaret Sayısı Endeksi yüzde 2 oranında azaldı.
Haziran ayına kısmen de olsa tekrar açılan alışveriş merkezlerinde ziyaret sayısı ve cirolarla ilgili henüz veri yayınlanmamasına rağmen, yapılan açıklamalara göre ortalama ziyaret sayısında yüzde 70; ortalama ciroda ise yaklaşık yüzde 80 oranında düşüş var.
Oldukça azalan AVM ziyaret sayılarının, COVID-19’un seyrine bağlı olarak yıl sonuna doğru artması bekleniyor. İlerleyen dönemlerde ziyaretçi sayılarını artırmak için farklı kampanyalar, mağaza karmaları ve konseptler görebiliriz.
E-ticaret ve s-ticaret hacmindeki artışın COVID-19 sonrasında da devam etmesi bekleniyor. Ancak, orta vadede AVM‘erin sosyalleşme ihtiyacını gidermesi ve görerek, dokunarak, deneyerek, hissederek yani geleneksel türde alışverişe verilen önemin devam etmesi fiziksel mağazaların cazibesini bir süre daha korumasına yardımcı olacak.
İSTANBUL KONUT PİYASASI
Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2017=100) verilerine göre, konut fiyatları 2020 yılının mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de yüzde 23,16 İstanbul’da ise yüzde 16,9 oranında arttı. Aynı dönemde enflasyon yüzde11,39, Türk lirasının ABD doları karşısındaki değer kaybı yüzde 14,9; bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de yüzde 11,23 oldu. 2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlayan konut fiyatlarındaki artış, 2020 yılının ilk yarısında enflasyonun ve mevduat faiz oranlarının üzerine çıktı.
Enflasyon, ABD doları/TL kurundaki değişimler ve Türk lirası Üzerinden Açılan Mevduat Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları (1 yıla kadar) ile KFE değişimlerini inceleyebilirsiniz. 2018 yılında yüzde 26 olarak gerçekleşen inşaat maliyeti endeksindeki artış 2019 ve 2020 yıllarında yavaşladı. 2019 yılında inşaat maliyeti endeksindeki artış yüzde 11 iken 2020 yılı ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yalnızca yüzde 6 oranında arttı. Döviz kurlarındaki artışın yavaşlaması, hammadde fiyatlarındaki ve dolayısıyla inşaat maliyet endeksindeki artışı da yavaşlattı. Bu dönemde inşaat yatırımcılarının üzerindeki maliyet baskısı nispeten hafifledi.
Konut Satışları
2020 yılı ilk üç ayında kamu bankaları önderliğinde yapılan konut kredisi faiz oranı düşürme kampanyaları konut satışlarını da hareketlendirmişti. Ancak, mart ayında ülkemize ulaşan COVID-19 salgını hem konut sektörünü hem de ekonomiyi olumsuz etkiledi. Yılın başındaki satışların nisan ve mayıs aylarında durma noktasına geldi haziran ayında ise tekrar başlatılan düşük kredi faizi kampanyalarıyla konut satışları rekor seviyede arttı. Türkiye genelindeki konut satışları, 2020 haziran ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 23,5, İstanbul’da ise yüzde 16 oranında arttı. Haziran ayında yapılan ciddi oranda indirimlerle TCMB’nin yayınlanan ağırlıklı ortalama faiz oranlarının yüzde 0,74’e kadar gerilemesi, 2020 yılı ilk yarısında ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payını Türkiye’de yüzde 43’e; İstanbul’da ise yüzde 41’e çıkardı.
Konut Kredileri
Türkiye’deki toplam kredi hacmi 2018 yılında bir önceki yıla göre yüzde 17,24 oranında düşmüştü. Bu düşüş 2019 yılında toparlanarak kredi hacmini yüzde 0,75 oranında artırdı. 2020 ilk yarısında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre toplam kredi hacmi yüzde 9,23 oranında yükseldi. Konut kredileri hacmi 2018 yılında yüzde 28,67, 2019 yılında yüzde 4,21 oranında azalmışken; konut kredi faiz oranlarında yapılan ciddi indirimle birlikte 2020 yılı ilk yarısında konut kredisi hacmi yüzde 9,21 arttı.
COVID-19’un Konut Sektörüne Etkisi
COVID-19 sürecinden inşaatı devam etmekte olan konut projeleri olumsuz etkilendi. Şantiyeler kapatıldı ya da çalışma kapasitesi düşürüldü, ithal inşaat ve dekorasyon malzemelerinin temini gerçekleştirilemedi. Bu gibi sebepler yüklenicilerin taahhüt ettikleri tarihte inşaatı tamamlayamama durumunu ortaya çıkardı. Konut satışlarındaki düşüş de inşaat firmaları için finansal sorun yarattı. Önümüzdeki dönemde birçok konut projesinin tamamlanma tarihinin ötelendiğini göreceğiz.
COVID-19 salgınının konut sektöründe en önemli etkilerinden biri tüketici tercihlerinde yaptığı değişiklik oldu. Bu dönemde şehir merkezine uzak, bahçe ve yeşil alan gibi sosyal olanakları olan konut alanlarına talebin arttığı gözlendi. COVID-19 sürecinden sonra artık projelerin pazarlamasında konum, mimari özellikler ve sosyal imkanlar daha fazla etkili olacak. Şehir çeperlerinde, düşük yoğunluklu, balkonlu, teraslı ve açık kullanım alanlı, yürüyüş alanına sahip konut projelerine talebin canlı kalacağını düşünüyoruz. Birçok şirketin çalışma modelini uzaktan ve esnek çalışmaya çevirmesi de kentin dışındaki projelere talebi devam ettirecek. Haziran ayında ipotekli konut satışlarında 2013 yılından beri görülmemiş oranda bir artış gözlendi. Satışların bu 1,5 ay gibi kısa sürede bu kadar artması İstanbul’da ve ülke genelinde konut satın almak isteyen ve düşük kredi faizini bekleyen önemli bir kesim olduğunu gösteriyor. Düşük faiz oranlarının devam etmesi durumunda konut satışlardaki yüksek seyrin yılın geri kalanında da sürmesi bekleniyor.