Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, milyonlarca kiracıyı yakından ilgilendiren bir karara imza attı.
Gayrimenkulünü iş yeri olarak kiraya veren bir vatandaş, kiracının projeye aykırı olarak değişiklikler yaptığını ve her türlü bakım işletme ve onarımın kiracıya ait olduğunu ileri sürerek Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuruda bulundu. Davacı mülk sahibi, davalı ile aralarında kira sözleşmesi olduğunu belirtti. Sözleşmede, kiracının iş yerinde projeye aykırı birçok değişiklikler yaptığını söyleyen mülk sahibi; kira sözleşmesinde kiralanan mülkteki her türlü bakım, işletme, onarım ve hasar işlerinin kiracı tarafından karşılanacağının ifade edilmesine rağmen kiracının hasarları karşılamadığını belirtti.
Mahkemede ifade veren davalı kiracı ise kiralanan taşınmazın teknik üniversite öğretim görevlilerince yapılan inceleme sonucunda binaya güçlendirme yapılması veya yeniden yapılması gerektiği yönünde rapor alındığına dikkat çekti.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, davalının hor kullanma tazminatına yönelik itirazını yerinde gördü. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığına, kötü kullanım sebebiyle meydana gelen zarar ve hasardan sorumlu olduğuna hükmetti. Davalı kararı temyiz edince bu kez devreye Yargıtay 3. Hukuk Dairesi girdi.
Yargıtay kararı şu şekilde:
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne dair verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, davalı ile aralarında kira sözleşmeleri bulunduğunu, davalı kiracının 03/01/2011 tarihinde kiralananı tahliye ettiğini, davalının kiralananlarda projeye aykırı birçok değişiklikler yaptığını, kira sözleşmesinde kiralanan binalardaki her türlü bakım, işletme, onarım ve hasar işlerinin kiracı tarafından karşılanacağının belirtildiği halde kiracının hasarları gidermediğini, bu nedenle mahkeme aracılığıyla zarar miktarı ve onarım süresinin tespit edildiğini, tespit edilen hasar bedeli ile 4 aylık onarım süresi kira bedelinin tahsili amacıyla takip başlatıldığını, davalının haksız yere takibe itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, kiralanan taşınmazın İstanbul Teknik Üniversitesi öğretim görevlilerince yapılan inceleme sonucunda binaya güçlendirme yapılması veya yeniden inşa edilmesi gerektiği yönünde rapor alındığını, binalarda davacı kurumun bilgisi dışında projeye aykırı imalatlar veya yıkımların yapılmadığını, gerekli bakım ve tadilatların yapıldığını, dava konusu binanın deprem riski dolayısıyla zorunlu olarak boşaltıldığını ve binanın yıkılarak yeniden yapılması gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, davalının icra dosyasına yapmış olduğu itirazının iptaline, takibin devamına, alacak yargılamayı gerektirdiğinden davacı yararına icra inkâr tazminatı takdirine yer olmadığına karar verilmiş; Hükmün taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin tarih 2016/2233 Esas 2016/3110 Karar sayılı ilamı ile davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine, "Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalı vekilinin hor kullanma tazminatına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K.’nun 316. maddesi (818 sayılı eski B.K.’nun 256. maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (818 sayılı BK'nun 266.maddesi) gereğince kiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. ... Mahkemece, bilirkişi raporu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de; Hükme esas alınan tespit raporunda onarım gerektiren işlerin olağan kullanımdan mı kaynaklandığı yoksa kötü kullanımdan mı kaynaklandığı açık şekilde belirtilmemiştir. Mahkemece, bu husus üzerinde durulup yeniden bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak davalı kiracının kazanılmış hakları da dikkate alınmak suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle yapılan yargılama neticesinde, davacının davasının kısmen kabulüne, takibin toplam 1.829.326,86 TL asıl alacak miktarı üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 sayılı Yasanın 1, 2/1. Maddeleri uyarınca hesaplanacak yasal temerrüt faizi ile birlikte tahsili için takibin devamına karar verilmiş; Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.