Kiralık konut krizi derinleştikçe gündeme yeni başlıklar gelmeye devam ediyor. Bunlardan biri de özellikle İstanbul gibi bazı büyükşehirlerdeki ‘Hayalet Ev’ olarak tabir edilen boş konut stokunun kullanıma sunulması.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezinin Mayıs 2023 ‘Kiralık Konut Piyasası Görünümü’ araştırmasına göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı mayısta yüzde 101 oldu. Bu artış nisanda yüzde 117 seviyesindeydi.
Mayısta ülke genelindeki ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 113,2 TL’ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 109,4, Ankara’da yüzde 192,2, İzmir’de ise yüzde 150 olarak öne çıktı. Ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatları İstanbul’da 140,2 TL, Ankara’da 93,7 TL, İzmir’de ise 112,5 TL’ye yükseldi.
Uzmanlar fiyat artış hızının düştüğünü ancak fiyatların hâlâ çok yüksek olmasından dolayı insanların kiralık konut bulmakta zorlandığını söylüyor.
ARZ %9, TALEP %14,6 ARTTI
Araştırmaya göre kiralık konut ilan sayısı nisana kıyasla ülke genelinde yüzde 9, İstanbul’da yüzde 5,2, Ankara’da yüzde 24,9, İzmir’de yüzde 10,5 yükseldi. Kiralık konut talep endeksi ise nisandan mayısa yüzde 14,6 yükseldi. Kiralık konut talebinin geçen yılın mayıs ayına kıyasla da yüzde 3,8 daha yüksek olduğu görüldü.
Son dönemlerde kira fiyatlarının artmaya devam ettiğini ancak artış hızında düşüş yaşandığını söyleyen Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Yönetim Kurulu Üyesi Dr. Mustafa Koçak, "Kiralık konut fiyatlarının geçtiğimiz dönemlerde çok artması insanların alım gücünü düşürmüştür, bu normalde fiyatları aşağı yönlü hareket ettirmesi gerekirken, enflasyonun varlığı fiyatların yukarı yönlü hareket etmesini sağlamıştır" dedi.
İSTANBUL’DA 153 BİN BİNA BOŞ
Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı da "İBB’nin 2021 yılı Mekânsal Adrese Dayalı Kayıt Sistemi verilerine göre İstanbul’da 1 milyon 448 bin 341 yapı bulunuyor. Bu yapılarda ise toplamda 6 milyon 384 bin 524 konut, 1 milyon 176 bin 474 adet de işyeri niteliğinde bağımsız bölümümüz var. Özellikle 2008 sonrası inşa edilmiş binalarda yaklaşık 153 bin 240 adetinin boş olduğu değerlendiriliyor. Silivri yoğun bir şekilde boş konutun olduğu ilçelerimizden biri. Burada konutların ağırlıklı olarak 2. konut olarak kullanıldığı tahmin ediliyor. Avrupa Yakası’nda Beylikdüzü, Başakşehir, Küçükçekmece ve Bağcılar ile Anadolu Yakası’nda Kadıköy,Ataşehir, Sancaktepe ve Tuzla daha çok boş konutun gözüktüğü diğer ilçeler" ifadelerini kullandı.
NE TÜR DÜZENLEMELER YAPILABİLİR?
Öncelikle şehirlerimiz için boş konut stoklarının takibinin sağlanması ve yıllık olarak gene her şehir için üretim planlamalarının yapılmasının önemine işaret eden Özelmacıklı, şöyle konuştu: "Boş konutların ekonomiye kazandırılması ve piyasanın dengelenmesi önemli.
Örneğin Kanada’nın Vancouver şehrinde altı aydan fazla boş kalan evlerde, değer üzerinden yüzde 3 ek bir vergi alınıyor. İspanya’da boş evlerin emlak vergilerini yüzde 150 artırma yetkisi belediyelere tanınmış. Bazı şehirlerde günlük kiralık daire uygulamalarına izin verilmiyor.
Yüzde 5’lik bir evin boş olduğu değerlendirildiğinde İstanbul’da da bu sayı 320 bin konut seviyeleri olarak düşünülebilir. Eğer bunun üstünde bir boşluk varsa da bazı alınacak tedbirler ile düzenleme yapılabilir ve en azından bu seviyelere düşürülmesi sağlanabilir. "
"Tabii bu da artış hızının azalmasına sebep olmuştur" diyen Koçak, "Yine aynı araştırmaya bakıldığında, kiralık ilan yaşı ortalamasının arttığı görülmektedir. Bu da kiralık konutların artık daha uzun süre kiraya verilemediğini göstermektedir. Talep yüksek ama kira ilan yaşı da yüksek. İnsanlar ev arıyorlar, ancak kiralayamıyorlar" diye konuştu.
NEDEN KİRAYA VERMİYORLAR?
Konutların boş bırakılmasının çeşitli nedenleri olduğunu ifade eden Özelmacıklı "Pandemi sonrasında yazlıkların uzun süreli kullanımının artması bazı şehir merkezindeki evleri 2. ev durumuna getirdi. Aynı zamanda boş dursa da değer artışı devam ediyor. Bunun yanı sıra kentsel dönüşüm sebebiyle sadece İstanbul’da 95 bine yakın ev, yıkılma sürecini bekliyor. Bunlar da yıkılana kadar kiraya verilemiyor" ifadelerini kullandı.
"Yatırım ve vatandaşlık amacı ile satılanlar var" diyen Özelmacıklı şu değerlendirmelerde bulundu: "Bu aşamada da özellikle yabancılar üç yıllık sürede kiraya vermekten kaçınıyor. Çünkü kiracı ve mal sahibi uyuşmazlıkları çok fazla ve davalar yıllarca sürebiliyor. Bir kısım evde de öğrencilerin uzaktan eğitimi sebebiyle şu anda kirada lakin kullanımda değil diyebiliriz.
Ayrıca, konut kiralarında yüzde 25 sınırlamanın uzatılması nedeniyle mal sahipleri bazı boşalan evlerini kiraya vermeyip, satılmasını arzu ediyor. Bunlara ek olarak metruk yapılar, gurbetçilerin kısa dönemli kullandığı, kayıtlı olmayan ve kimsenin ikameti gözükmeyen on binlerce günlük daire ve bazı iç göç sebepleri ile evler aslında kiraya verilmiyor ya da boş gözüküyor."