Eski sitelerde ve apartmanlarda otopark paylaşımı na yönelik bir yönetmelik olmadığı için erken gelen park eder kuralı geçerli olduğu için sonra gelen ise yer bulamıyor. Bu sorunun çözümü aslında çok basit.  bir harita mühendisine kroki çizdirip, apartman-site genel kurulunda 5’te 4 oy çoğunluğuyla otopark paylaşım kararı alıp, bu kararı Yönetim Planı’nın eki olarak tapu kaydına işleterek, sorun ortadan kalkabilir. Birçok okur 'siteye ikinci araç girilemez mi?' sorusunu yöneltiyor. Başka bir okuyucu ise kiraladığı evdeki garajı kendisi kullanıp kullanamayacağını soruyor. İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık  söz konusu soruları yanıtladı. 

1. Otopark paylaşımı nasıl olmalı?

Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli problemlerinden biri otoparkların yetersiz olması oluyor. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark inşa edilmiyor ya da yetersiz kalıyor. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırması gerekiyor. Yeterli otopark yeri olsa bile, bu kez bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmıyor. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında gerilim yaşanıyor bu da ortak yaşamı çekilmez hale getiriyor.

Kroki çizdirip noterde tasdik edilmeli 

Çözüm aslında oldukça kolay. Otopark yerleşim şeması önceden belirlenmemişse, bir harita mühendisine kroki çizdirilerek, her bağımsız bölüme tahsis edilen otoparkın yeri belirtilir. Bu kroki noterden tasdik ettirilir. Kat Malikleri Kurulu’nda/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda 5’te 4 oyla  onaylanarak Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına kaydı yapılır. Böylelikle otopark tartışması ortadan kalkmış olur. İnşaat projesinde, vaziyet planlarında, belediye ve tapu kayıtlarında, ‘otopark yerleşim ve paylaşım şekli’nin baştan belirlenmesi ise daha sağlıklı çözümdür.. O binadan ev, iş yeri alanlar baştan bu durumu kabul ederek satın alacakları için hiç kimsenin itiraz etme hakkı bulunmuyor. Bu tür anlaşmazlıkların yaşanmaması için inşaat yapılırken resmi belgelerde ve Yapı Planı’nda bağımsız bölümlere otoparkta ayrılan yerle ilgili yönetmelik yapılmalı. Böyle bir düzenleme yapılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri devreye girer. 

2. Yeşil alana kapalı otopark yapılabilir mi?

Yeşil alan boş bir alansa çocuk parkı, piknik alanı, spor alanı vb. ve özel bir amaç için kullanılması planlanmamışsa KMK’nun 42. maddesi gereğince, maliklerin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla oraya otopark inşa edebilir. Fakat orası özel bir amaca özgülenmişse oy birliği ile karar alınması gerekir. 

3.Otopark havuza çevirebilir mi? 

Belediye, tapu, kadastro kayıtlarında otopark olarak kaydedilen yerler, özel bir amaca özgülenmiş anlamını taşıyor. Özel bir amaca özgülenen yerler ise oy birliği olmadan başka bir amaç kullanılamaz. Mimari projede, vaziyet planlarında otopark gösterilen bir yerde çocuk parkı, havuz yapılabilmesi için de sitedeki tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekiyor. Bir malik bile istemezse çevrilemez. 

4. Garajı dükkana çeviren kişiye dava açılabilir mi?

Okur U.K: "24 daireli binamızın altında 8 kapalı garaj var. Pandemide bir mesken sahibi 2 garajını dükkana çevirdi. Apartman karar defterinde 2011 (16 imza) ve 2020 (17 imza) tarihlerindeki kararlarda garajların dükkana çevrilmeyeceği maddesi var. Nasıl dava açabilirim?"

Binanın altında bulunan garajın bir kısmını dükkana çeviren malike karşı, herhangi bir malik, binanın yer aldığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Garaja yapılan müdahalenin engellenmesine yönelik yerin proje ve ruhsata uygun hale getirilmesini talep edebilir. Bu davayı açabilmek için yöneticiden izin/vekalet alınmasına gerek yok. Aynı şekilde, hakkından daha fazla yer kullanan işgal eden kişiler aleyhine de müdahalenin engellenmesi davacı olabilir.

5. Siteye ikinci araç girişi engellenebilir mi?

Okur Ş.H: "18 kişilik Site Yönetim Kurulu otopark sorununu çözmek için ikinci aracın girişini yasaklama kararı aldı. Karar imza karşılığı tebliğ edildi ve mesajla duyuruldu. 66 daireden 63’ü kurala uydu. Kurala uymayan üç kişi için kumandalı sistemi iptal edip, bir araç içerdeyken diğerinin girişini engelleyen HGS benzeri sistem kurduk. Kuralı tanımayan bir kişi kaldı, YP on yıllık ve matbu bir evrak. Yeni YP’nda bu sorunu nasıl çözebiliriz?"

“Yönetim Planı baştan iyi yapılsaydı; kimin, nereye, kaç aracı park edeceği önceden belirtilseydi, böyle bir sorun ortaya çıkmazdı. Baştan böyle bir düzenleme yapılmadığına göre sonradan bu sorunun çözümü için; belirttiğimiz yöntemle yerleşim paylaşım şeması yapılıp YP’nda değişikliğe gidilerek, bu kroki tapuya işletilebilir. Bundan sonra o kişiler ikinci araçlarını otoparka sokamazlar. Ancak, sitede park etmeye uygun bir yer varsa ve park edilmesi YP veya Genel Kurul kararıyla yasaklanmamışsa, trafiği aksatmayacak şekilde site içindeki yol kenarına park etmek üzere aracın siteye girişi engellenemez.”

6. Sitede yaşamayan malik kapalı garajı kullanabilir mi?

Malik, dairesini kiraya vermekle, o daire ile ilgili sitenin apartmanın ortak alan, yer ve tesislerini kullanma hakkını kiracıya devretmiş demekti. Bu durumda kiraya verenin kullanım hakkı ortadan kalkıyor. Sitedeki 500 daireden 200 daire malikinin sitede yaşamadığı halde kapalı garajı kullanmak istediğini göz önünde bulundurursak bunun güvenlik dahil birçok sorunu yaratacağı da açıktır. Fakat o sitenin özel durumu sebebiyle farklı bir düzenleme yapılmak  isteniyorsa, YP’nda bu yönde değişiklikler gerçekleştirebilir.

7. Otopark düzenlemesi neden önemli?

Okur Y.D: "Kapalı garajı olduğunu düşünerek 2+1 daire aldım. YP’na göre 2+1’lerin kapalı garaj hakkı olmadığını taşındığımda öğrendim. Kapalı garajı kullanmam nasıl mümkün olur?"

Bir ev ya da iş yeri alırken tapu, kadastro ve belediyedeki kayıtları ve YP’nı incelemenin ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.  En azından o sitenin YP’nın mutlaka incelenmesi gerekiyor. Resmi kayıtlarda ve/veya YP’nda bu şekilde düzenleme varsa, maalesef açık garaja park etmek zorunlu tutuluyor. Kapalı garajı kullanılamaz. 

8. Otopark kurallarına uymayanlara ceza verilebilir mi? 

Kat malikleri ve site sakinleri bağımsız bölümleri ile ortak alan yer ve tesisleri kullanırken kurallara uymak, komşularına rahatsızlık vermemek zorundadır. Kurallara uymamakta, örneğin, hakkı olmadığı halde otoparka ikinci aracını sokanlara ceza verilebilir, hatta dairesi satın alınabilir. Para cezası verebilmek için, hangi kuralsızlıkta ne miktarda para cezası verileceğinin YP’nda açık bir şekilde belirtilmesi gerekiyor. 

9. Daireniz elinden gidebilir

Kat maliklerinin/site sakinlerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü elinden alınabilir.  Diğer kat malikleri; sürekli problem yaratan kurallara uymayan kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine verilmesini KMK’nın 25. maddesindeki yasal düzenlemeden faydalanarak talep edebilir. 

Arsa payına göre otopark hesabı

“KMK’nın 2’nci ve 4’üncü maddesine göre otoparklar ortak alandır. 16’ncı maddeye göre de kat malikleri ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanırlar. Örneğin sitedeki arsa paylarının toplamı 1.000 olsun. Küçük dairelerin arsa payı 10, dublekslerin arsa payı 20, girişteki işyerinin arsa payı ise 50 olsun. 100 araçlık otopark bulunsun. 1.000 arsa payı: 100 otopark yeri =10 arsa payına 1 otoparklık yer düşer. Bu tespitten hareketle 10 arsa payına sahip küçük daireler 1 araçlık, 20 arsa payına sahip dubleksler 2 araçlık, 50 arsa payına sahip iş yeri 5 araçlık park yeri kullanabilir.”