Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, tapu harcını ve tapu harcı ödemelerini kaleme aldığı 'Tapu harcını fazla ödemiş olabilir misiniz?' başlıklı yazısında tapu harcının hangi bedel üzerinden ödendiğini, harçlar kanunundaki düzenlemeyi ve maliyenin konuyla ilgili görüşünü yazdı. 

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu, 'Tapu harcını fazla ödemiş olabilir misiniz?' başlıklı yazısına, "Rahmetli Hocam Prof. Dr. Şükrü KIZILOT’a “hocam bazı konuları sık sık yazıyor, devamlı uyarıda bulunuyorsunuz, neden bunu yapıyorsunuz?” diye sorduğumda, “sık sık hatırlatalım ki, insanlar haklarını bilsin, fazla ödeme yapmasınlar.” derdi.

Gerçekten de doğru, öyle konular var ki, bunları belli dönemler itibariyle kamuoyunun bilgisine sunmak, hatırlatmak gerekiyor. Bunlar hatırlatılmadığı takdirde, yanlış uygulama ve hesaplamalar yapılmaya devam ediyor, insanlarımız fazla ödeme yapmak zorunda kalıyorlar. İnanır mısınız, bu işlemleri yapan kamu idareleri bile insanlarımızı uyarmıyorlar. İnsanlarımızı uyarmak, yanlış beyanda bulunmalarını önlemek bu kadar zor mu? Anlaşılır gibi değil!

Bu konulardan birisi de, ev, arsa, ofis, ve iş yeri satın alanların ödedikleri tapu harçlarıyla ilgili" ifadelerini kullanarak başladı.

Konunun KDV ödeyerek konut, iş yeri, arsa ve ofis satın alan kişilerin ödeyeceği tapu harcının hesabıyla ilgili olduğuna dikkat çeken Abdullah Tolu, KDV ödenmeden satın alan kişilerin ve satın alınanların pek bir sorunu olmadığını belirtti. Tolu, "Ancak, KDV ödenerek satın alınan konut, arsa, ofis ve işyerlerinde tapu harcının KDV'li bedel üzerinden mi yoksa KDV'siz bedel üzerinden mi ödeneceği hususunda tereddüt ediliyor ve genellikle de yanlış yapılıyor" şeklinde konuştu. 

"Vatandaşlar tapu harcını hangi bedel üzerinden ödüyor?

Gelen sorular ve uygulamada karşılaştığım çok sayıda olay, insanların tapu harçlarını adlarına düzenlenen faturadaki KDV dahil bedel üzerinden ödediklerini gösteriyor. Gerçekten de, insanlarımız tapu harçlarını KDV’li bedel üzerinden ödüyorlar. İşin ilginç yanı, çok sayıda inşaat şirketi de kendi tapu harcını KDV dahil bedel üzerinden ödüyor ve bu uygulamanın doğru olduğunu sanıyor.

Tapu harcı KDV’li mi yoksa KDV’siz bedel üzerinden mi ödenmeli?

Konut, arsa, ofis ve işyeri alımlarında anların tapu harcının, KDV’siz bedel üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekiyor. Bunu sadece biz değil, Harçlar Kanunu ve Maliye de diyor.

Yani, konut, arsa, ofis ve işyeri alım-satımlarında KDV’nin tapu harcı matrahına dahil edilmesi nedeniyle hem alıcı hem de satıcı fazladan tapu harcı ödüyorlar.

Bu konuda Harçlar Kanunundaki düzenleme nasıl?

Tapu harcının gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması gerekiyor (Harçlar Kanunu, Mad.63). Taşınmaz devir ve iktisaplarında harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar (devir ve iktisap bedeli, emlak vergisine esas değer, takdir edilen istimlak bedeli vb.) KDV’yi içermediğinden, tapu harcı matrahına KDV’nin dahil edilmemesi, harcın KDV hariç devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması ve ödenmesi gerekiyor.

Maliye bu konuda ne diyor?

Maliye’nin bu konudaki görüşü de bizimle aynı, tapu harcının KDV’siz bedel üzerinden hesaplanması gerekiyor.

Maliye, 07.10.1997 tarih ve 1997/5 Sıra No.lu Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde, tapu harcı matrahının tespitinde KDV’nin dikkate alınmaması gerektiğini açıklamış bulunuyor. Söz konusu İç Genelge'nin önemli kısımları aşağıda yer alıyor:

"Bakanlığımıza çeşitli kamu kuruluşlarından intikal eden yazılarda, ihale yolu ile satılan gayrimenkullerin tapu harcı matrahının tespitinde satış bedeline KDV’nin ilave edilip edilmeyeceği sorulmaktadır. Bilindiği üzere, 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a maddesinde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (Cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 48 oranında tapu harcı aranılacağı hükme bağlanmıştır. (…) 

Ancak, Harçlar Kanunu'nun yukarıda zikredilen maddesinde harcın gayrimenkulün devir ve iktisap bedeli, emlak vergi değeri, cebri icra halinde satış bedeli ve takdir edilen istimlak bedeli üzerinden hesaplanması öngörülmektedir. Harcın matrahı olarak sayılan söz konusu tutarlar katma değer vergisini içermemektedir. Ayrıca, ihale kararları ile ilgili damga vergisi ve noter harçları için Bakanlığımızca sürdürülen benzeri uygulama ihtilaf konusu yapılmış ve söz konusu ihtilaflar yargı organlarınca KDV'nin üstlenilen işin yada verilen hizmetin bir bedeli olmadığı gerekçesiyle sürekli hale gelen kararları karşısında, 30 Seri No'lu Damga Vergisi Genel Tebliği ile ihale kararları ile ilgili damga vergisinin ve noter harçlarının matrahına KDV'nin dahil edilmemesi benimsenmiştir. Bu durumda, ihale makamının aldığı ihale kararının damga vergisi katma değer vergisiz matrah üzerinden, tapu harcı ise katma değer vergili matrah üzerinden hesaplanmak durumunda kalınmaktadır.

Bu nedenle, tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması yönünde uygulamaya yön verilmesi uygun görülmüştür."

Maliye sadece yayınladığı bu iç genelgede değil de, verdiği özelgelerde de aynı doğrultuda açıklamalarda bulunuyor. Bu özelgelerin bazılarının özetleri aşağıda yer alıyor.

“07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde; tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmemesi gerekmektedir.” (MB. GİB İstanbul VDB’nin, 21.12.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.34.18.01-003.01-2263 sayılı Özelgesi)

“İlgide kayıtlı dilekçenizin incelenmesinden, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına KDV’nin dahil olup olmadığı hususunda tereddüde düşüldüğü anlaşılmıştır. 07.10.1997 tarih ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesi’nde tapu harcı matrahının tespitinde KDV’nin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, KDV’ye tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmeyecektir.” (MB. GİB, 10.07.2008 tarih ve B.07.1.GİB.0.02.63/6369-1123/69618 sayılı Özelgesi)

Tapu idaresi neden uyarıda bulunmuyor?

Çok ilginç, Tapu İdaresi bu konuda alıcı ve satıcıları uyarmıyor. Halbuki, internet sitesine veya tapu dairelerinde görünüyor bir yere bu konuda uyarıcı bir yazı asılıp alıcı ve satıcılar bilgilendirilip uyarılsalar, vatandaşlar fazla tapu harcı ödeme durumu ile karşı karşıya kalmazlar.

Emlakçılar ve emlak müşavirlerine de çok iş düşüyor

KDV’li konut, arsa, ofis ve iş yeri alım satımlarında alıcı ve satıcıların fazla tapu harcı ödemeleri için emlakçılara ve emlak müşavirlerine de çok fazla iş düşüyor. Emlakçılar ve emlak müşavirlerinin müşterilerini KDV’yi tapu harcı matrahına dahil etmemeleri konusunda uyarmaları ve KDV’siz bedel üzerinden tapu işlemlerini gerçekleştirmeleri gerekiyor.

Tapu harcının fazla hesaplanması ve ödenmesi vergi hatası

KDV'li bedel üzerinden harç ödenmesi, Vergi Usul Kanununun 117/1. maddesi kapsamında vergi hatası (hesap hatası) olup, bu hatanın 5 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde her zaman düzeltilmesi mümkün bulunuyor.

Peki, şimdi ne yapılmalı?

Hemen tapu harcını KDV’li bedel üzerinden ödeyip ödemediğinizi kontrol edin. Fazla ödemişseniz, alış faturası ve ödeme makbuzları ile birlikte, yazımızda yer alan gerekçeleri göstererek, harçlar vergi dairesine tapu harcının iadesi talebinde bulunun.

Bu işlemde 5 yıllık düzeltme zamanaşımı süresi var. Henüz 5 yıllık düzeltme süresi geçmemiş ise, gerekli düzeltme işleminin yapılıp, fazla ödenen tapu harcı tutarının iade edilmesi gerekiyor. 5 yıl geçmişse, yapacak bir şey yok, düzeltme ve iade yapılamıyor.

Sonuç olarak;

KDV'ye tabi gayrimenkul alım satımlarında tapu harcının, KDV'siz bedel üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekiyor. Alıcı ve satıcıların alım satım işlerinde KDV’den kaynaklı bu özellikli hususa dikkate etmelerinde yarar var."