Colliers tarafından 'COVID-19 Sürecinde Türkiye Gayrimenkul Piyasası Mayıs 2020' raporu yayınlandı. 

Colliers tarafından 'COVID-19 Sürecinde Türkiye Gayrimenkul Piyasası Mayıs 2020' raporu hazırlandı. Raporda, ofis gayrimenkul piyasasının, perakende piyasasının ve konut gayrimenkul piyasasının mevcut durumu ve koronavirüs sonrası beklentiler açıklandı. 

COVID-19 SIRASINDA OFİS GAYRİMENKUL PİYASASI

Mevcut Durum

- Bu dönemde ofis piyasasında sular henüz bulanık. COVID-19 etkisinin kira fiyatlarına ve boşluk oranlarına yansıması henüz görülmedi.

- 1 Mart-30 Haziran 2020 tarihleri arasındaki ödenmeyen kira bedellerinin, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı şeklindeki yönetmelikle birlikte, ofis piyasasındaki COVID-19 kaynaklı belirsizlik Haziran sonrasına ertelendi. Fakat, kiracı firmalar yavaş yavaş, kira pazarlığı veya küçülme/fesih konularında, bina sahipleriyle görüşmeler yapmaya başladılar.

- Son yılların alışagelmiş uygulamalarından olan kirasız dönem ve kira erteleme gibi taleplerin bu dönemde artığı gözlemlendi.

- Geçici olarak kapanan ofisler ile birlikte benimsenen uzaktan çalışma modeli, ilk tepki olarak firmaların kiralama alanı ihtiyaçlarını düşürmelerine sebep oldu.

- Son yıllarda Türkiye ofis piyasasında şekillenen “kiracı piyasası” bu dönemde de artarak devam ediyor.

- Firmalar COVID-19 ile ilgili düzenlemeleri planlamaya ve ofislere dönüşle ilgili hazırlıklar yapmaya başladı. Birçok firmanın Mayıs sonu ve Haziran’da, düşük yoğunluklu da olsa, ofislerinde çalışmaya başlayacakları belirtiliyor.

COVID-19 Sonrası Beklentiler

- Bu dönemde kiralama işlemlerinin yavaşlayarak durma noktasına kadar gelmesiyle, devam eden süreçte, mal sahiplerinin nakit akışlarında problem yaşama olasılığında artış yaşanıyor.

- Uzaktan çalışmanın normalleşme sürecinde masa tabanlı çalışmanın vardiyalı olarak planlanması ile mevcut kiracıların takip eden süreçte alanlarını küçültme taleplerinin artacağı öngörülüyor. Bu durum ofis binaları doluluklarında düşüşe nenden olacak.

- Diğer yandan bina ve ofis içi alanlarda sosyal mesafe ve sağlık temelli değişim taleplerinin kişi başına düşen kiralanabilir alan ihtiyacında artış meydana getireceği belirtiliyor. 

- Sosyal mesafe ve sağlık temelli ihtiyaçlar bina yönetimi uygulamaları ve ofis dizaynlarında değişim yaratacak. Şimdiden firmaların ofis içi COVID uyumlu kullanım yönetmelikleri geliştirdikleri ve bu yönde danışmanlık aldıkları ifade ediliyor. Ofis binaları yönetimlerinin de; firmaların açılmasıyla, bina içinde ortak alanlarda koronavirüs korumasına yönelik tedbirler, yatırımlar ve uygulamalar yapmaya başlamaları gerekiyor. Bunun da bina aidatlarına ek bir yük getireceği öngörülüyor. 

- Halihazırda artış gösteren, kirasız dönem, kira öteleme ve dekorasyon yardımı gibi uygulamaların olağan uygulamalar haline geleceği öngörülüyor.

- Döviz kurlarındaki dalgalanmalarla birlikte kısa vadede kira rakamlarının döviz cinsinden düşmeyi sürdürmesi bekleniyor.

- Firmaların artan esneklik ihtiyaçlarıyla birlikte kira sözleşmesi sürelerinin kısalmasına yönelik taleplerde artış yaşanabileceği belirtiliyor.

- Mülk sahiplerinin ise mevcut kiracıları elde tutma politikaları geliştirebileceği öngörülüyor.

COVID-19 SIRASINDA PERAKENDE GAYRİMENKUL PİYASASI

Mevcut Durum

- 19 Mart 2020’den beri AVM’ler öncelikli tüketim mağazaları (market, eczane gibi) haricinde faaliyetlerini durdurdu.

- AVM’lerde bulunan perakendeciler 20 Mart-30 Nisan tarihleri arasında kira ödemediler, ancak işletme ortak giderleri ödemeleri yapıldı.

- AVM’ler 11 Mayıs 2020’dan başlayarak 1 Haziran 2020’ye kadar kademeli şekilde açılacak. Haziran ayı perakende sektörü için normale geçiş koşullarının test edileceği bir süreç haline gelecek.

- 6 Mayıs 2020’de AVM’lerin yeniden açılmasına ilişkin şartlar açıklandı:

AVM’lerin normal açılış saati 10.00-22.00 olarak kalacak, perakendeciler ise 11.00-19.00 saatleri arasında açık olacak.

AVM’lerdeki mağazasını Mayıs ayında açan/açmayan kiracılardan Mayıs ayı için herhangi bir kira bedeli alınmayacak. 

AVM’lerdeki sinema, çocuk oyun parkları, restoran gibi alanların tekrar açılması için bu mağazalarla ilgili yasakların İçişleri Bakanlığınca kaldırılması beklenecek.

AVM’lerde girişlerde maske dağıtılması, ateş ölçülmesi, içerideki dezenfeksiyon ve belli metrekarelere belli sayıda misafir kabul edilmesi şeklinde önlemler uygulanacak.

AVM’lere herkes maskeyle girecek. Yürüyen merpenler saatte 4 kez silinecek. Sosyal mesafe için işaretlemeler olacak. Giyinme kabinlerinde denenen ürünün belli bir süre askıda kalması, dezenfektan işlemlerinin her müşteriden sonra yapılması gibi tedbirler uygulanacak. 

COVID-19 Sonrası Beklentiler

- Ticari faaliyetleri canlandırmak için AVM’ler açılacak olsa da yeme-içme ve eğlence birimlerinin henüz açılmadığı için ziyaretçi sayılarının tahminlerin altında kalacağı belirtiliyor.

- Sosyal mesafe uygulamaları nedeniyle AVM içerisindeki yeme-içme alanlarının önemli bir kısmının COVID sonrası faaliyetlerini durduracağı ön görülüyor.

- Açık ve yarı açık mimariye sahip AVM’ler ve cadde mağazaları bu süreçte kapalı alanlara göre daha avantajlı halde olacak.

- Önümüzdeki dönemde cirolar, kiralar ve kiralama işlemlerinde düşüş; boşluk oranlarında ise artış meydana gelecek.

- Haziran ayından sonra tüm mağazalarda ciro kirasına dönülmesi, belirli bir tarihe kadar kira ödenmemesi, ortak alan giderlerine katılım oranının düşürülmesi gibi istekler olabilir.

- E-ticaret hacmindeki artışın COVID-19 sonrasında da süreceği öngörülüyor. Ancak, orta vadede AVM‘erin sosyalleşme ihtiyacını gidermesi ve görerek, dokunarak, deneyerek, hissederek yani geleneksel türde alışverişe verilen önemin devam etmesi fiziksel mağazaların cazibesini bir süre daha korumasını sağlayacak.

- COVID-19 ve ekonomik/ piyasa etkisi kontrol altına alındığında perakende ticareti güven endeksinde ve sektörde toparlanmanın 2020’nin son çeyreğinde başlayacağı tahmin ediliyor.

COVID-19 SIRASINDA KONUT GAYRİMENKUL PİYASASI

Mevcut Durum

- Salgın döneminde konut satın alma ve kiralama talebinde düşüş yaşandı.

- Bu dönemde şehir merkezine uzak, bahçe ve yeşil alan gibi sosyal olanakları olan konut alanlarına sınırlı şekilde de olsa talep oldu.

- Kira ödeyememe durumu konut piyasasında da başladı.

- AirBnB gibi kısa dönem kiralama amacıyla edinilen konutlar ve servis sağlayıcılı apartmanlar (serviced apartments) süreçten olumsuz etkilendi.

COVID-19 Sonrası Beklentiler

- Salgının kontrol altına alınmasından sonraki dönemde de tüketici güven endeksi ve konut talebinin toparlanmasının zaman alacağı öngörülüyor. Azalan talep ve kira fiyatlarının konut fiyatları üzerinde negatif etki yaratacağı düşünülürken; düşen konut kredisi faiz oranlarının da konut talebi üzerindeki olumlu etkisinin kısa vadede sınırlı olacağı belirtiliyor.

- Bahçe, yeşil alan gibi sosyal olanakların olduğu konut alanlarına talebin canlı kalacağı öngörülüyor.

- Turizmdeki canlanma ve seyahat kısıtlamalarının esnetilmesine paralel olarak AirBnB gibi kısa dönem kiralama için edinilen konutlarda ve servis sağlayıcılı apartmanlarda (serviced apartments) yılın 4.çeyreğinden itibaren toparlanmanın başlayacağı belirtiliyor.

- Pandemi sürecinin uzaması ve işsizlik baskısının sürmesi halinde kiracıların kira ödeyememe durumunun artacak. Bunun sonucunda kiracının kira ötelemesine ek olarak, kredi sahiplerinin banka konut kredisi ödemelerini ötelemesi gibi durumlar da gündeme gelebilir.