Son dönemde konut fiyatları ve kiralarda özellikle son üç senede yaşanan baş döndürücü artışlar Türkiye’yi her iki alanda da açık farkla OECD birincisi yaptı. Türkiye, her iki alandaki fahiş artış nedeniyle dünyayla ayrıştı. Dünya gazetesi yazarı Naki Bakır, bugünkü yazısında konut fiyatlarında ve kira bedellerindeki artışı kaleme aldı. İşte Naki Bakır’ın “Konutta dramatik tablo!” Başlıklı o yazısı…

“OECD’nin Konut Fiyat (Hou­sing Prices) araştırmasına gö­re konut fiyatları 2015’te 100 birim kabul edildiğinde 2024 yılının 3. çeyreği itibarıyla Türkiye’de 1.740,7 değerine ulaştı. Buna göre anılan yaklaşık olarak dokuz senelik dönemde Türkiye’de ortalama konut fiyatları nominal bazda yüzde 1.640,7 (16,4 kat) artış gösterdi.

Söz konusu bu dönemde kira endeksinin değeri de 100’den 949,4’e çıktı. Dokuz senede kiralarda yüzde 849,4 oranında (8,5 kat) artış görüldü. Gerçek fiyatla ifade edilirse; 2015 yılında satış fiyatı 500 bin Türk Lirası şeklinde olan bir konut 2024 yılında 8 milyon 700 bin Türk Lirası’na, o tarihte 1 mil­yon Türk Lirası şeklinde olan bir konutun fiyatı 17 milyon 400 bin Türk Lirası’na yükseldi. 2015’te 2 bin 500 Türk Lirası şeklinde olan konut kirası 23 bin 700 Türk Lirası’nda, o tarihte 5 bin Türk Lirası şeklinde olan bir konutun kirası da yaklaşık 47 bin 500 Türk Lirası’na çıktı.

Dokuz senelik dönemde Türki­ye’de astronomik düzeyde artan konut fiyatlarında OECD ortalamasında artış da yüzde 84 düzeyinde gerçekleşti. Söz konusu artış Euro böl­gesi ortalamasında ise yüzde 44,4. Buna göre Türkiye’de ko­nut fiyatlarında dokuz senelik artış OECD ortalamasının 19,5 katı düzeyinde gerçekleşti. Söz konusu bu dönemde konut fiyat artış oranında Türkiye, en ya­kın takipçisine yaklaşık olarak 10 kat fark attı. 2015-2024 döneminde Türkiye’den sonra konut fi­yatlarının en çok arttığı ülke yüzde 154 oranı (1,5 kat) ile İzlanda oldu. Söz konusu bu ülkeyi yüzde 136 artışla Litvanya, yüzde 127,8 artışla Portekiz, yüzde 123’le Çekya, yüzde 112 ile Estonya, yüzde 108’le Meksika, yüzde 101,7 ile Letonya, yüzde 108’le Meksika, yüzde 101,7 ile Leton­ya ve 101,6 artışla Slovenya takip ettii, ABD de yüzde 97,5’le konut fiyatlarının en çok arttığı ilk on ülke arasında yer aldı. Dokuz senelik dönemde konut fiyat artışları diğer ülkelerde ise yüzde 10-85 arasında gerçekleşti.

Ülkemizde kiraların neredeyse ona katlandığı dokuz senelik dönemde, kümülatif kira artışının bir kata ulaştığı OECD ülkesi bulunmuyor. Ülkemizin en yakın takipçisi Macaristan’daki artış oranı yüzde 88,2 ile bir katı bile bulmadı. Bu dönemde kiraların en çok arttığı diğer ülkeler yüzde 77,1’le Litvanya, yüzde 71,9’la Slovenya, yüzde 68,3’le İrlanda, yüzde 67,6 ile Polonya, yüz­de 61,3’le İzlanda, yüzde 57,3’le Estonya, yüzde 47,7 ile ABD ve yüzde 45,1’le Romanya şeklinde oldu. Anılan dokuz senede Japonya’da kiralar yüzde 0,3 oranında gerileme gösterirken, diğer ülkelerdeki kümülatif kira artış oranları da yüzde 3,5’le yüzde 42 arasında değişti. Söz konusu bu dönemde kiraların yüzde 10’un altı ile en az arttığı ülkeler yüzde 8,7 ile İtalya, yüzde 8,6 ile Güney Kore, yüzde 7,5’le Fransa ve yüzde 3,5’le Yunanistan.

Ülkemizde özellikle tüm dünyayı etkisi altına alan pandemi nedeniyle ülke içi göçlerin ve sığınmacı furyası ile yabancı göçünün hızlandığı 2021 yılının ikinci yarısından itibaren yukarı yönlü hareketin başladığı konut fiyatları ve kiralar, 2022 yılı başından bu yana ise katlanarak arttı. 2015-2021 arasındaki al­tı senede konut fiyatları yüzde 140,5, kiralar yüzde 172,6 oranı ile hızlı bir artış göstermişti. 2022-2024 döneminde ise konut fiyatları yüzde 624 (6,2kat), kiralar yüzde 450 (4,5 kat) a­tış kaydetti. Kiralıklara artış gösteren yabancı talebinin yanı sıra, 2023 yılının 2.  yarısından itibaren kredi faizlerinin aşırı yükseltilmesinin konut sahip­liğini zorlaştırarak kiracılığı artırması da kiraların yükselişinde etkili oldu.

Barınma, İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nde tanımlanmış olan temel haklar arasında bulunurken, Birleşmiş Milletler de (BM) “elverişli konut hakkı” ile, insanlık onuruna yaraşır yaşam koşullarını sağlayan bir konutun asgari niteliklerini şu yedi maddede özetliyor:

1-Bireylerin yerinden edilme endişeleri olmamalı

2-Su, kanalizasyon, elektrik ve ısınma gibi kentsel hizmetlere erişim sağlanabilmeli

3-Bedeli hane halkı bütçesini zorlamamalı

4-Farklı gereksinimleri olan grupların ihtiyaçlarını karşılayabilmeli

 5-Mimari tasarımı ile de sağlıklı ve yeterli bir yaşam alanı sunmalı

6-Kolay bir şekilde ulaşabilir olmalı

7-Bulunduğu çevrenin kültürel kimliğine ve yaşam biçimine uygun olmalı.

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan verilere göre 2015-2024 döneminde Türkiye’de kurumsal olmayan toplam nüfus yüzde 10,2 oranındaki artışla 84 milyon 130 bine çıktı. Söz konusu bu dönemde artan 7 milyon 761 bin kişiden yalnızca 1 milyon 28 bini kendi evine sahip olabildi. Oturduğu konutta mal sahibi olanların sayısı söz konusu bu dönemde yalnızca yüzde 2,2 arttı. Buna karşılık kirada oturanların sayısı da aynı dönemde yüzde 32,5 artışla 23 milyon 582 bin kişiye ulaştı. Böylelikle dokuz senede kiradaki nüfusa 5 milyon 788 bin kişi daha eklendi. 2015 yılında kendi evinde oturanların toplam nüfusta yüzde 60,4 olan payı 2024 yılında yüzde 56,1’e düşerken, kiracıların oranı yüzde 23,3’ten yüzde 28’e yükseldi.

OECD’nin Konut Fiyat (Housing Prices) Araştırması, OECD’ye üye toplamda 38 ülke ile üyeliğe aday altı ülkeyi kapsıyor. Yapılan araştırmada konut fiyatları ve kiralardaki yıllar itibarıyla artışların seyri inceleniyor. Araştırma baz yılı 2015 olmakla beraber 1956 yılına kadar geriye de gidiyor. Her sene güncellenerek bu ülkelerdeki fiyat değişimini gözlemlemeyi mümkün kılan konut kira, gerçek ve nominal konut fiyat, fiyat/kira ve fiyat/gelir endeksleri olmak üzere beş bileşenden meydana geliyor. Ayrıca gerçek konut fiyat endeksi, nominal konut fiyat endeksinin OECD ulusal hesaplar veri tabanındaki her ülkedeki tüketici harcama deflatörüne oranıyla veriliyor. Her iki endeks de mevsimsel şekilde uyarlanıyor. Fiyat/gelir oranı, nominal konut fiyat endeksinin kişi başına düşen nominal kullanılabilir gelire bölünmesiyle bulunuyor. Fiyat/kira oranı, nominal konut fiyat endeksinin konut kira fiyat endeksine bölünmesiyle elde ediliyor ve konut sahipliğinin karlılığının bir ölçüsü olarak değerlendiriliyor.