Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİGDER), marka ve pazarlama şirketi olan AGS Global işbirliğiyle yaptığı çalışmalarla gayrimenkul sektörünü ilk defa yabancıya konut satış endeksi ‘GİGDEKS’ ile tanıştırdı. Merakla beklenen endeks, GİGDER üyelerinin satış fiyatlarından satış yöntemine ve güncel sektör beklentilerine kadar merak edilen pek çok soruya verdikleri cevapların düzenli şekilde raporlanmasına ve gerçekçi bir eğilim ortaya koymasına dayanıyor.

Merakla beklenen GİGDEKS’in tanıtım toplantısı bugün Feriye'de gerçekleştirildi. Toplantıda önemli açıklamalar yapan GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “GİGDER olarak AGS Global ile gerçekleştirdiğimiz GİGDEKS araştırması, 30 üye firmamızın geride bıraktığımız çeyrekte yabancıya gayrimenkul satışlarının adet, ciro ve ortalama satış fiyatı bazında nabzını tutarken, gayrimenkul ihracatına ilişkin güncel konularda yabancıya markalı gayrimenkul satış ekosisteminin paydaşlarının görüşlerine de erişme fırsatı sunuyor” şeklinde konuştu.

Hazırlanan endeksin sektörün hedeflerine ulaşmasında bir denetleme görevi dile getiren Ömer Faruk Akbal, “GİGDEKS, Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışının ortalama birim fiyatını ortaya çıkaran, fiyat beklentilerini ise gerçekçi biçimde ortaya koymayı mümkün kılacak, yabancıya satışın nabzını tutacak ve hedeflere ulaşıp ulaşmadığımızı test edebilmeye imkan verecek,eşsiz bir veri seti” dedi.

Yabancıya satışta son çeyrekte ortalama fiyat ne oldu?

Verileri masaya yatıran Ömer Faruk Akbal, “Ocak 2021'de 410 yabancı yatırımcıyla gerçekleştirdiğimiz araştırmada yabancıya ortalama konut satış fiyatını 161.500 dolar olarak tespit etmiştik. Bu fiyatı baz değer (100 puan) olarak kabul edersek, Nisan-Mayıs-Haziran döneminde 194 bin 602 dolar ile 120,5 puana yükselen GİGDEKS, geride bıraktığımız çeyrekte yükselişini sürdürerek 196 bin 37 dolar ile 121,4 baz puana ulaştı. Başka bir deyişle yabancıya ortalama konut satış fiyatında Ocak ayındaki bazfiyata oranla yaşanan değer artışı yüzde 21 oldu” dedi.

Ülkemizde yabancı yatırımcıya bir konutun ortalama satış değerini 2025 yılında 225 bin dolara çıkartmayı ve katma değeri hakettiği yere getirmeyi hedeflediklerini dile getiren Ömer Faruk Akbal, “Temmuz ayında açıkladığımız ‘Gayrimenkul İhracatı 2025 Eylem Planı’nda kamuoyuna aktardığımız hedeflere bizi ulaştıracak adımları bir bir uygulamaya geçirdiğimiz bir dönemdeyiz.Böyle bir süreçte ne kadar yol aldığımızı, her 3 ayda bir yayınlayacağımız GİGDEKS veri setleriyle takip edeceğiz” şeklinde konuştu.

Satışlarda banka kredisi kullandırdığını belirtenlerin oranı düşüyor

Resmi olarak açıklanan GİGDEKS verilerine göre, yılın son çeyreğinde yabancıya konut satışlarında banka kredisi kullandırdığını bildirenlerin oranında düşüş gözüldü. Yine açıklanan verilere göre, bir önceki çeyrek olan Nisan-Mayıs-Haziran 2021'de kredi kullandırdığını bildirenlerin oranı yüzde 30 şeklinde açıklanırken yaz aylarıyla birlikte açıklanan bu oran yüzde 10'a geriledi Yani satışlarında kredi kullandırmadığını bildirenlerin oranı yüzde 90 seviyesinde. Resmi olarak açıklanan bu rakamlar, yabancıya satış ile ilgili olarak gelişmiş İngiltere gibi gayrimenkul pazarlarındaki neredeyse yapılan her 2 satıştan 1'ine ulaşan oranlarla kıyaslandığı zaman bu konuda daha kat edilecek çok mesafe olduğuna işaret ediyor.

Sektörde temkinlilik eğilimi artıyor mu?

Yapılan araştırmaya katılım sağlayan sektör temsilcileri sorulan “Yabancılara konut satış adet ve ciroları düşündüğünüzde önümüzdeki 3 ay için öngörünüz nedir?” sorusuna Nisan-Mayıs-Haziran 2021'de yüzde 91 oranında ‘Artış bekliyorum’ cevabını verirken, bu oran Temmuz-Ağustos-Eylül tarihlerinde döneminde yüzde 36,7 şeklinde oldu. 

Sektörde yabancıya satıştaki olumlu beklentilerle ilgili bazı açıklamalar yapan GİGDER Başkanı Ömer Faruk Akbal, “Bir önceki çeyrekteki olumlu sektör beklentileri, son çeyrekte gelen olumlu verilerle realize oldu. Ancak son dönemde uygulamaya geçen otomatik değerleme sisteminin yabancıya gayrimenkul satışlarına olan olumsuz etkileri, sektörde yılın son çeyreğiyle ilgili beklentilerde çekimserlik yarattı” şeklinde konuştu.

Ömer Faruk Akbal, bu noktada GİGDEKS tarafından açıklanan Temmuz-Ağustos-Eylül 2021'i kapsayan çeyrek verilerine göre, GİGDER üyesi olan sektör paydaşlarının tamamına yakın kısmının (%93,3), otomatik değerleme firması atanması uygulamasının satışlarını olumsuz etkilediğini bildirdiğini kaydetti. 

Otomatik değerleme firması atanması ile yaşanan zarar ne kadar?

 
Resmi olarak açıklanan GİGDEKS sonuçlarına göre, değerleme yöntemindeki değişiklik sebebiyle GİGDER üyelerinin yalnızca 15 günde 478 milyon Türk Lirası kaybı olduğu görülürken, firma başına kayıp olarak açıklanan rakam da 18 milyon liraya çıktı.

Konuyla ilgili önemli açıklamar yapan Ömer Faruk Akbal, “Bugün Türkiye’de uluslararası yatırımcılara satılan her 100 gayrimenkulden yaklaşık 25’ini GİGDER’in gerçekleştirdiğini göz önüne aldığımızda, 478 milyon TL’lik bu kaybın tüm sektöre yansımasının tümevarımla 1.8 milyar TL’yi rahatlıkla bulabileceği somut bir veri üzerinden görülüyor. Teminat amaçlı hazırlanan raporlardaki değerler ile gayrimenkulün piyasa fiyatı arasında ortalama %30 ile başlayıp %45’e kadar varabilen değer farklılıkları nedeniyle yabancı alıcıların güveninin kırılması, yaşanan maddi zararın boyutunu yükseltmekle kalmadı, aynı zamanda itibar kaybına da neden oldu.Çözüm noktasında acil bir hamle yapılmazsa, sektörün yaşadığı zarar katlanarak önümüzdeki 2-3 ay içinde satışlar hızla düşecektir. Bu durumda yıl sonunda 50 bin adetlik satış hedefimizin tutması çok zor görünmekle birlikte önümüzdeki yıl 30 bin adetleri dahi yakalamakta zorlanırız” dedi.

‘Hileli raporları engelleyecek çözümleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na sunduk’

Sektörün kanayan yarası haline gelen bu sorunu durdurabilmek için GİGDER olarak uygulamanın çıkış sebebi olan ‘hileli rapor düzenlenmesinin engellenmesi’ için alternatif yeni çözümler hayata geçirdiklerini ve bu çözümleri de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na aktardıklarını dile getiren Ömer Faruk Akbal, “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile görüşmemiz olumlu geçti, sayın bakanımız Murat Kurum da konuyu yakından takip ediyor. Bu konuda olumlu gelişmeler kaydedebilirsek, kısa sürede kamuoyu ile paylaşmayı umuyoruz” şeklinde konuştu.

Ömer Faruk Akbal, GİGDER olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile paylaştıkları çözüm önerilerini şu şekilde anlattı: “Piyasadaki hileli satış fiyatlarını tespit edebilmek veya firmalara yönelik şüpheleri ortadan kaldırmak için ilk olarak değerleme şirketleri, ana tedarikçi olan satış ofislerinin fiyatlarını esas alabilir. Bu kapsamda firmalardan satış sözleşmelerini talep edebilir ve buradaki değerleri referans alabilir. İkinci çözüm ise, yabancıya satış yapan firmaların Bakanlığın belirleyeceği ‘bağımsız denetim kuruluşlarınca’ verilecek denetim raporuyla ilerlemelerini sağlayarak daha sağlıklı bir kontrol mekanizması oluşturmak. Böylece alıcıların ödeme yaptıkları gerçek tutarlar, bağımsız bir kurum tarafından da saptanarak yanıltıcı uygulamaların önüne geçilebilir. Böylece tüm sektör topyekun zarara uğramadan,işini yanlış biçimde yapanların belirlenerek sistem dışı bırakılacağı bir adli denetim sistemi kurulabilir.” 

‘GİGDEKS gayrimenkul sektöründe önemli bir açığı dolduracak’

Bugün ilk 2 çeyrek verilerinin yer aldığı GİGDEKS’i tanıtmalarını takiben GİGDEKS verilerinin bundan sonra düzenli şekilde, Ocak, Nisan, Temmuz ve Ekim aylarının ilk haftasında yayınlanacağını dile getiren AGS Global Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Güler ise konuyla ilgili olarak şöyle konuştu: “GİGDER için daha önce saha çalışmasını yaptığımız, ‘Rekabet ve İlham: Türkiye’de Yabancı Gayrimenkul Yatırımlarının Geleceğini İhracat Odaklı Yeniden Düşünmek’ adlı araştırmamız, Türkiye’de yabancı yatırımcıların gayrimenkule ilgisini ölçen ‘ilk kapsamlı çalışma’ydı. Gayrimenkul sektörünün bilimsel dayanağa sahip araştırmalara ve veri bazlıanalizlere artık daha çok ihtiyacı var. Ancak gerçekçi eğilimleri ortaya koymaya yarayan veriler geliştirerek sektöre ilişkin sağlıklı değerlendirmeler ve isabetli öngörüler yapabiliriz. Alanındaki ilk çalışma olan GİGDEKS, bu açıdan yine sektörde önemli bir açığı dolduracak.”