3 Temmuz'da Resmi Gazete'de yayımlanan Yeni İmar Yönetmeliği, 1 Ekim 2017 tarihi itibari ile yürürlükte olacak. Bu süreçte mevcut yapı ruhsatı başvuruları 1 Ekim'e kadar sonuçlandırılmak kaydıyla, başvuru sahibinin talebine bağlı olarak, ilgili işlem tarihinde yürürlükte olan Yönetmeliğin 30/5/2013 tarihi ve sonrasında yürürlükte olan hükümlerine göre neticelendirilecek.

Peki, Ekim 2017 itibari ile emsal hesaplamaları nasıl yapılacak? Yeni emsal oranı ne olacak?

İşte yeni yönetmelik hükümleri;

1- Emsal nedir?

Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal), yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı, olarak tanımlanıyor.

2- Emsal sınırı nedir?

Yeni imar yönetmeliğine göre, 22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının yüzde 30’unu aşamayacak.

3- Emsal harici alanlar nelerdir?

27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merpen dışındaki yangın merpeninin asgari ölçülerdeki alanı, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan;

a)  Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,

b)  Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,

c)  Konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının yüzde 50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler, ç)  Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2’si, konut dışı yapılarda 200 m2’si,

d)  Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22 nci maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar, bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.

4- Emsal verilmeyen parsellerde hesaplama nasıl yapılır? 

Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.

5- 22. maddedeki katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar nelerdir?

5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;

a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,

b) Son katın üzerindeki ortak alan teras çatılar ve çatı bahçeleri,

c) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, ç) Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 metrekaresi,

d) Atrium ve galeri boşlukları,

e) Konutların zemin veya bodrum katlarında, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 100 metrekaresi,

f) Konut dışı kullanımlarda, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200 metrekaresi,

g) Bina için gerekli minimum sığınak alanı,

ğ)Ticari amaç içermeyen, bodrum veya zemin kattaki ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 75 metrekaresi,

h) Ticari amacı olmayan ve yapı için hesaplanan en az otopark alanının iki katını geçmeyen bodrum katlarda yapılanlar ile tamamen gömülü olan ve ortak alan niteliğinde olan otopark alanları,

ı) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları, i)  Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,

j)  Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan; tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan, ticari amaç içermeyen, yapı yaklaşma sınırı içinde kalan ve 500 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen ortak alan niteliğindeki; jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis, spor birimleri ve depolar,

k)   Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katları ile kısmen açıkta kalan, yola cephesi bulunmayan bodrum katlarında yer alan, bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının yüzde 10’unu aşmayan depo amaçlı eklentiler, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının yüzde 50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler,

l)  Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmaların 2 metre genişliğini geçmeyen kısımları, kat bahçe ve terasları, iç bahçeler, 20 nci maddenin sekizinci fıkrasının (d) bendi haricindeki kat ve ara sahanlıkları dâhil asgari ölçülerdeki açık veya kapalı merpen evine bu alanın yüzde 50’si kadar yapılacak ilave, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkların asgari ölçülerdeki kısımları, katlar alanına dâhil edilmez.