Dikencomtr köşe yazarı Burak Boyoğlu bugün kaleme aldığı "Kur fırlarken konut piyasası: Satanda zarar etme, alanda döviz bozma korkusu var" başlıklı yazısında döviz ve konut sektörünü değerlendirdi. "Yüksek dolar kuru nedeniyle artan inşaat maliyetleri, konut arzının azalması, kentsel dönüşüm çalışmaları ve giderek yükselen enflasyon Türkiye’de ciddi bir barınma sıkıntısı ortaya çıkarmış durumda." diyerek yazısına başlayan Byoğlu devamında şunları söyledi...

Merkez Bankası’nın (MB) yayınladığı konut fiyat endeksine göre konut fiyatlarında bu yıl eylül ayı ile geçen yıl arasındaki fark yüzde 35,51. Rakamlarda yeni konutlarda yıllık artış yüzde 43,5 olarak görülürken, ikinci elde yüzde 33,9 olarak sunuluyor. İstanbul’da ise yeni konutlarda yüzde 39,1, yeni olmayan konutlarda ise yüzde 32’lik bir artış var. Yine resmi verilerde enflasyondan arındırılmış artış yüzde 13,3 olarak gözlemleniyor.

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, konut satış ve kira fiyatlarında gelinen son nokta hakkında değerlendirmede bulundu.

‘Ucuza satıyorum’ endişesi

Özcan, Türkiye’de eylül ayından bu yana kurda yaşanan hızlı artışın her sektörde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de öngörülemezliği artırdığını söyledi: “Türk Lirası’nın başta dolar ve avro olmak üzere sair paralara karşı değer kaybı, gayrimenkul sektöründe gerek arz gerekse de talep tarafında ‘bekle-gör’ sürecinin başlamasına neden oldu. Satmak isteyenler ‘Ucuza mı satıyorum?’ sorusunu sorarken, özellikle elinde döviz ve altın bulunduran ve konut almak isteyenler ‘Acaba TL’ye doğru zamanda mı dönüyorum? Değer artışından zarar eder miyim?’ sorularını soruyor. Satıcı tarafların son iki üç aylık süreçte yüzde 15-20 oranında bir artışla ayarlama yapmaya çalıştığını gözlemliyoruz.

Eylül ayına 8,30 seviyesinde başlayan dolar kuru, Merkez Bankası’nın toplamda 400 baz puanlık faiz indirimleriyle birlikte aralık ayına 13 liranın üzerinde girdi. Yüksek enflasyona rağmen gelen indirimler nedeniyle TL’nin eylülden beri kaybı yüzde 40.

Ocak-eylül döneminde konut satışları ise geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 15,2 azalarak 1 milyon 86 bin 539’a geriledi. 2017’de 1,4 milyonu aşan inşaat ruhsatı sayısı da 2018’le birlikte keskin düştü. 2018’de ruhsat verilen daire sayısı 669 bine indi, 2019’da yaklaşık 320 bin, 2020’de de 555 bine gerileyen bu sayı 2021’un ilk dokuz ayı itibarıyla 480 binde.

Faiz indirimlerinin ardından konut kredi faizlerinin hala psikolojik sınırın çok üstünde olduğunu söyleyen Özcan son indirimlerin konuta ulaşılabilirlik anlamında çok bir fark ortaya koyamadığını vurguladı: “Gayrimenkul sektöründe aylık bazda yüzde 1 faiz, psikolojik bir sınırdır. Bu oranı görmediği sürece, Türk vatandaşlarının alıma geçme konusuna ihtiyatlı yaklaştığını gözlemliyoruz. Son sağlanan faiz indirimiyle yüzde 1,20’lere gerileyen oran, piyasada sınırlı bir hareketin oluşmasına neden oldu. Açıkçası faiz indiriminden daha çok fiyat artışlarına maruz kalmamak, konut satın almak isteyen alıcı adaylarını daha çok tetikledi.”

TÜİK rakamlarına göre Ocak-Ekim döneminde kredi kullanılarak alınan ev sayısı geçen yıla göre yüzde 60,7 azalışla 209 bin 904’e indi. Ekim ayı rakamlarına göre toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı sadece yüzde 20,4.

Yüksek kira tahsilat sorunu

Özcan, son dönemde hızla artan kiraların sürdürülebilirliğinin önemine de vurgu yaptı ve yüksek getiri peşinde olanların düzenli kira alamamaya başladığı yönündeki iddiayı doğruladı. Özcan’ın bu konudaki değerlendirmeleri şöyle: “Biz GAPAS olarak, kiraların ciddi oranlarda arttığı son zamanlarda basına verdiğimiz görüşlerde, yüksek kira almaktan ziyade, sürdürülebilir kira tahsilatı yapmanın önemine vurgu yaptık. Mülk sahiplerine kiracılarını seçerken araştırma yapmalarını önerdik. Maalesef yüksek getiri her zaman düzenli gelemeyebiliyor. Bu durumda kaybeden mülk sahipleri oluyor. Piyasa rayiçlerinin bir tık altında olsa bile düzenli ödeme yapacağı doğrulanmış kiracılara kiralama yapılmasının her zaman daha doğru olacağı kanısındayız.”