Aidatlar son dönemde İstanbullu konut sahiplerinin ve kiracılarının korkulu rüyası haline geldi. Birçok kişi yüksek aidatlardan şikayet ediyor. Megakentte aidatlar son zamanlarda kiralarla yarışır duruma geldi, pek çok ilçede yüzde 100'lere ulaşan oranlarda aidat yükselişi kaydedildi. Sektör temsilcileri aidatlara ilişkin merak edilen soruları yanıtladı.

'SANILANIN AKSİNE KİRACILAR DA SORUMLU'

Aidatlar, İstanbul'da yaşayan konut sahiplerinin ve kiracıların ortak sorunu olmuş durumda. Peki şu anda kiracılar ve konut sahipleri aidatlarını ödememeleri durumunda ne ile karşı karşıya kalabilirler? Aidatlarını ödemeyen vatandaşlar için herhangi bir yaptırım uygulanabilir mi? Bu soruyla son zamanlarda sık sık karşılaştıklarının altını çizen Avukat Oğuz Kara, aidat borcundan yalnızca konut sahiplerinin değil kiracıların da sorumlu tutulduğunu vurguladı.

Kara, "Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesinde ortak giderler düzenleniyor. KMK'ya göre, payına düşecek gider ve avans borçlarından ve işleyecek gecikme tazminatından kat maliki ile birlikte kiracı da sorumlu kabul ediliyor. Yani sanıldığının aksine aidat borcundan yalnızca kat maliki değil, kiracılar da sorumlu tutuluyor" diye konuştu. Konut sahiplerinin, evlerinde oturup oturmamaları fark etmeden aidat borcunu ödemekle yükümlü olduklarının altını çizen Kara, "Kat malikleri aidat borcunu ödemediği takdirde, ödenmeyen aidat borcuna ilişkin olarak apartman yöneticisi ya da her bir kat maliki dava açabilir ve icra takibi başlatabilir. Ödemede gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olacaklardır" diye konuştu.

ÖZELLİKLE O İLÇELERDE YÜZDE 150'YE ULAŞTI

TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul'daki aidat yükselişleri arasında personel maaşlarına gelen zammın etkili olduğuna dikkat çekti. Özellikle elektrik ve doğalgaza yapılan zamların aidatlardaki yükselişi etkilediğini dile getiren Akdoğan, toplu sitelerdeki havuz temizliği veya yönetim hizmetleri gibi faktörler sebebiyle buralarda aidatların daha da yüksek olmasının kaçınılmaz olduğunu dile getirdi. 

İstanbul'da özellikle Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Üsküdar ve Bakırköy gibi ilçelerde ciddi aidat yükselişlerinin gerçekleştiğine vurgu yapan Akdoğan, "Yüzde 100'e varan artışlar var. Minimum yüzde 50-60'tan başlayıp yüzde 100'ü geçen hatta yüzde 150'ye ulaşanlar dahi var. Elbette bu artışlar sitelerin sosyal donatısına ve büyüklüğüne göre de değişiyor" dedi.

'TOPLANTILARA KATILMAK ÇOK ÖNEMLİ'

Yüksek aidatlarla karşılaşılmaması için nelere dikkat edilmesi gerekli? Avukat Oğuz Kara, konut sahiplerinin kat malikleri kuruluna mutlaka katılması gerektiğinin altını çizdi "Aidatları belirlemek için kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanıyor. Yüksek aidat artışlarıyla karşılaşılmaması için ev sahiplerinin bu toplantılara katılımı önemli" diye konuşan Kara, bir bina ya da sitede işletme projesi hazırlanırken bir önceki senede gerçekleşmiş olan giderlerin enflasyon karşısındaki bugünkü değerinin tespit edildiğini ifade etti. 

Bu tutara sene içinde gerçekleşmesi muhtemel 'öngörülemeyen giderler'in de dahil edilerek senelik tahmini bütçenin hazırlandığını dile getiren Kara, konut sahiplerinin çoğunluğu tarafından kabul edilen aidat miktarının diğer kat maliklerini de bağladığının altını çizdi. Senenin bu zamanlarında aidat tutarlarının 2022 yılı için yeniden belirlendiğie vurgu yapan Kara, "Özellikle güvenlik ve temizlik personeli bulunan sitelerde personel gideri asgari ücrete yapılan zam oranında artacak. Bu da aidatı yükseltecek en önemli kalem olacak. Bunun dışında zamlar nedeniyle giderlerde ciddi bir artış olacak. Bu nedenle kat maliklerinin toplantılara katılım sağlaması çok önemli" şeklinde konuştu. Aidat yükselişlerinde kanuni bir yükseliş üst limiti bulunmadığını hatırlatan Kara, "Yalnızca kiracılar bakımından kira ile sınırlı sorumluluktan söz etmek mümkün" dedi. 

İTİRAZ İÇİN O SÜREYE DİKKAT

Konut sahiplerinin genel kurula katılımının önemini dile getiren Avukat Oğuz Kara, "Kat malikleri aidat artışının nereden kaynaklandığını öğrenebilir ve denetimini sağlayabilir. Kiracılar ise bu toplantıya yalnızca mal sahibinden vekaletname almasıyla katılabilirler" açıklamasında bulundu.

İtiraz hakkı için 1 aylık sürenin altını çizen Kara, "Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak 1 ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar 6 ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Davayı bir kat malikinin bile açması yeterli olacaktır" dedi. Dava açma süresinin genel kurul tarihinden itibaren 6 ayı geçemeyeceğine de vurgu yapan Kara, 6 aydan sonra iptal davasının açılamayacağının altını çizdi. Kara ayrıca KMK ve yönetim planına açıkça aykırı olan kararlar için aykırı oy kullanılmasa dahi süre şartı bulunmaksızın her zaman dava açılabileceğine dikkat çekti.

'AİDAT BORCUNUN BİRİNCİ DERECE SORUMLUSU...'

Avukat Oğuz Kara, ortak gider ve aidat borcundan konut sahibinin sorumlu olduğuna vurgu yaparak, "Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan her ay kira miktarı kadar kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Yani kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır" ifadelerini kullandı.

Aidat borcunun birinci derece sorumlusunun konut sahibi olduğun dikkat çeken Kara, konut sahibinin aidat borcundan sorumluluğunun sözleşmeyle ortadan kaldırılamayacağını da belirtti. Kara, konut sahibinin sorumluluğunu, "Malikin kiracısı ile böyle bir sözleşme yaptığını varsayalım, bu durumda sözleşme yalnızca iç ilişkiyi ilgilendirir ve sadece tarafları bağlar, apartman yönetiminin dava açmasını veya icra takibi başlatmasını engellemez" diyerek açıkladı. 

NE ZAMAN KİRACI, NE ZAMAN EV SAHİBİ SORUMLU?

Yeni yapım niteliğinde olan hususlardan yalnızca konut sahibinin sorumlu olduğunun altını çizen Avukat Oğuz Kara, periyodik bakım ve düzenleme gibi işlemlerden ise kiracının sorumlu olduğunu vurguladı. Kara, konuyla ilgili olarak "Örneğin apartmanın yıkanması, asansörlerin periyodik bakımı, bahçe düzenlemesi ve sulaması gibi işlerde kiracının sorumluluğu gündeme gelecektir" şeklinde konuştu.

TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan da bir bakım söz konusu olduğunda bunu kiracının ödeyeceğini fakat demirbaşla ilgili bir malzeme değişikliği olduysa o zaman bu durumun konut sahiplerini ilgilendirdiğini vurguladı. Akdoğan, "Örneğin evde klimanın temizliği yapılacaksa bunu kiracı yapacak. Klima bozulduysa, artık ömrü bittiyse ve değiştirilmesi gerekiyorsa bu artık ev sahibini ilgilendiriyor" şeklinde konuştu.

AİDAT BORCUNU ÖDEMEYENLER DİKKAT

Avukat Oğuz Kara, kiracıların kira sözleşmesi hazırlarken aidatı ödeyeceğine taahhüt ederek imza atıp kira sözleşmesini kabul ettiklerine, aidatı ödemeyen kiracıya konut sahibinin hukuki işlem başlatabildiğine dikkat çekti. Tıpkı kira borcu gibi aidat borcunu ödemeyen kiracıların da tahliye edilebildiğinin altını çizen Kara, "Bu durumda kira veya aidat borcunu sözleşmeye göre kararlaştırılan zamanda ödemeyen kiracı aleyhine kiraya veren konut sahibi kiracıya 30 gün ödeme süreli bir ihtarname gönderecektir. İhtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren kiracı borcunu 30 gün içinde ödemezse kiraya veren tahliye davası açabilecektir" şeklinde konuştu.

Kiracının aidat sorumluluğunu yerine getirmemesi durumunda ciddi yaptırımlarla karşılaşabileceğine dikkat çeken Kara, "Yeni düzenleme ile ev sahipleri, kira borcunu ödemeyen veya kaçma ihtimali olan kiracının taşınır malları üzerine bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere hapis hakkını kullanabilecektir. Bu sebeple sözleşmede aidata ilişkin olarak getirilen özellikli her düzenleme titiz bir şekilde incelenmelidir" ifadelerini kullandı. 

'SİTELERDEN BAĞIMSIZ BİNALARA DOĞRU BİR KAYMA VAR'

Milliyet'ten Can Şişman'ın haberine göre; TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan, konut tercihlerinde özellikle aidatların ne kadar olduğu konusunun kiracıların çok daha fazla alakadar olduğu bir konu haline geldiğine dikkat çekti. Özellikle sitelerde konut seçimi yapılırken aidat fiyatlarına çok dikkat edilmeye başlandığına vurgu yapan Akdoğan, son süreçte özellikle orta gelir grubunun sitelerden kopmaya başladığına dikkat çekti. 

Akdoğan, "Son dönemde tasarruf amacıyla daha çok aidatın nispeten düşük olduğu bağımsız binalar tercih edilmeye başlandı. Sitelerden bağımsız binalara doğru bir kayma olduğunu söyleyebiliriz" diye konuştu. Vatandaşların bütçeler konuşulurken bütçe kalemlerini doğru bir şekilde incelemelerinin gerekli olduğunu aktaran TÜGEM Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan ise bazı sitelerde bu durumun ticari ranta dönüştüğüne vurgu yaparak dikkatli olunmasına ilişkin uyarı yaptı. Konuya ilişkin bir yasal düzenleme ihtiyacı bulunduğuna vurgu yapan Akdoğan, "Tesis yönetimi tarafında çalışma, ilke ve kuralların belirlenmesinin bir ihtiyaç olduğunu düşüyoruz" dedi.