Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım, bugünkü köşesinde konut sektöründeki son durumu ve konut fiyatlarını kaleme aldı. İşte Abdurrahman Yıldırım'ın o yazısı...

Haftanın son günü aralık ayı konut satışları açıklandı. Böylece 2021 yılı toplam konut satışları ile konut dışı satışlar ortaya çıktı. Türkiye’de gayrimenkul yatırımlarını ve fiyat hareketlerini irdelemek finansal piyasa değerlendirmesinden daha cazip geldi.

Bitişikte yer alan grafiklerden görülebileceği gibi, önce aralık ayı ve 2021 yılında öne çıkan başlıkları belirtelim.

-Aralık 2021’de 226.503 adetlik konut satışı şimdiye kadar en yüksek aralık ayı satışı oldu. Temmuz 2020’den sonra da tüm zamanların en yüksek ikinci aylık satışı yakalandı.

-Aralık ayı yanında kasımda da 179 bin adetle en yüksek kasım ayları satışına ulaşılması tesadüf değil. Üstelik emlak piyasasının durgun olduğu kış aylarında.

-Negatif faizden kaçışın hızlandığı ve dolar kurunun hızla yükseldiği ortamda gayrimenkul bir kaçış ve sığınılacak alan gibi değerlendirilmiş.

CANLILIK NEYİN NESİ?

-Yıllık bazda ulaşılan 1 milyon 491 bin rakamı da, 2020’nin ardından yıllık bazda ikinci en çok satış adedi. Geçen yılı 1.499 bin adetlik satışla kapatmıştık. Satışlar rekor yılın sadece yarım puan altında kaldı.

-Dahası ucuz konut kampanyaları yoktu, kredi faizleri da yaklaşık bir kat daha fazlaydı.

-Zaten faiz oranlarının yüksekliğinden dolayı ipotekli satışlar yarı yarıya yüzde 48.6 oranında azaldı.

-Buna karşılık banka kredisinin söz konusu olmadığı, peşin, senet veya çekle yapılan diğer satışlar yüzde 29.3 arttı. Nitekim diğer satışlarda hem aylık hem yıllık bazda tüm zamanların rekoru kırıldı.

-Yabancıya konut satışları da hem aralık ayında hem 2021’de rekor düzeye çıktı. 58.576 adetlik yıllık satış toplam konut satışlarının yüzde 3.9’unu oluşturuyor.

-Yabancıya satışlar önce kasım ayında aylık bazda rekor kırdı, sonra aralık ayında bu rekorunu egale etti.

-Buradan da anlaşılan TL’nin değerinde meydana gelen büyük düşüşle konutlar ve Türkiye varlıkları yabancılara iyice ucuz geliyor.

-Faizde indirimin işareti eylül başında verildi ve eylül ayında başladı. Yaz aylarını durgun ve düşüşle geçiren konut satışları da eylülde canlandı. Yüzde 7.6’lık artış aralık ayına gelindiğinde yüzde 113.7’ye vardı.

KONUT FİYATINDA ARTIŞ YÜZDE 50 CİVARINDA

-Satıştaki canlılık elbette fiyatlara yansıdı. İhmal etmeyelim, inşaat maliyetlerindeki artış konut fiyatlarını daha önceden tetiklemişti. Bu nedenle konut fiyatlarının artmadığı bir ay yok. -Ancak ekim ayında yüzde 5.5’luk artış tüm zamanların ikinci en yüksek aylık artışını oluşturdu. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi en son ekim ayında açıklandı. Bu hafta kasım verisi açıklanacak.

-Satış artışına ve negatif faizin derinleşmesine paralel fiyat artışlarının kasım ve aralık aylarında hızlanarak devam ettiğini tahmin etmek güç değil. Ekimde yıllık yüzde 40 artışı yakalayan konut fiyatlarının 2021’i yüzde 50 dolayında kapatması mümkün görünüyor.

-Zaten Betam’ın Sahibindencom’dan derlediği verilerden hesapladığı konut fiyatları 2021 yılını yüzde 91.0 artışla kapattı. Betam’ın açıklaması yaklaşık iki ay önceden yapılıyor ve TCMB Fiyat Endeksi’nin üzerinde seyrediyor.

-Kısaca konut piyasası, faizlerin yaklaşık bir kat arttığı bir yılda canlılığını korudu. Konut fiyatları da Türkiye ortalamasında yıllık enflasyonun 14-15 puan üzerine çıktı.

-Dahası bunu kış aylarına doğru yaptı, çünkü negatif faizden kaçanların yöneleceği fazla bir finansal araç seçeneği yoktu. Bu çerçevede 2020 yılında yaşananlar kendini tekrarlıyor gibi.

KONUT DIŞI GAYRİMENKULDE REKOR

-Konut, gayrimenkul piyasasının bir ayağı. Ticarethaneler, araziler ve arsalar gayrimenkul piyasasının diğer ayağını oluşturuyor. Bu ayağı kapsayan bir fiyat endeksi maalesef yok. Ama Tapu Kadastro’nun yıllık alım-satım verileri var.

-Konut piyasasında satışlar 2021 yılında yerinde sayarken fiyatlar yüzde 50 civarında yükseldi.

Konut dışı gayrimenkulde ise satışlar gayet canlı. Fiyatların yönünü tahmin etmek mümkün ama elde net rakam yok.

-Tapu kadastro verilerine göre gayrimenkul satışları toplamı ilk kez 3 milyon adedi geçti ve 2 milyon 750 binden 3 milyon 20 bine ulaştı.

-Bu rakamın 1.491 bini konut satışlarından, geri kalan 1 milyon 528 bini ise konut dışı gayrimenkul satışlarından oluştu. En çoğu da arazi ve tarla olarak tarıma elverişli topraklar, sonra arsa ve ticari gayrimenkulden geliyor.

-Konut dışı gayrimenkul satışları 2021’de hem önceki yıla göre yüzde 22 arttı, hem de ilk kez konut satışını geride bıraktı. Konut tarafından daha canlı bir piyasa ile karşı karşıya olduğumuzu söylemek mümkün.

-Eğer negatif faizden kaçışla bir yere sığınma söz konusuysa bu, döviz veya finansal enstrüman dışında, Türkiye şartlarında yaygın biçimde konut ve konut dışı olmak üzere gayrimenkul piyasasıdır.